Bonjour,
La location de logements est très réglementée. Cependant, en ce qui concerne les garages, c'est beaucoup plus ouvert. A priori, il doit être possible d'appliquer une pénalité de 10%.
Pour le 2e point, nous ne savons vous répondre. Il est préférable de vous rapprocher d'un juriste pour ces deux questions.