Le bailleur (propriétaire) a la possibilité de donner congé à son locataire. Mais cette démarche est très encadrée par la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), elle doit intervenir à la fin du bail et pour des motifs très précis :
La reprise du logement pour y habiter
Le congé pour habiter peut être au bénéfice du bailleur ou de ses proches :
- Le bailleur lui même
- Le conjoint ou le concubin du bailleur (depuis au moins un an à la date du congé)
- Le partenaire du bailleur, lié à lui par un pacte civil de solidarité
- Les descendants du bailleur ou ceux de son conjoint, concubin notoire ou partenaire
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La vente du logement
Si le propriétaire souhaite vendre le logement, il doit d'abord envoyer une lettre de congé à son locataire et lui proposer la vente (le locataire à la priorité sur l'achat, sauf dans certains cas). L'opération de vente dans le cas d'un logement occupé doit être planifiée car vous devez dans les bons délais, proposer l'achat de votre bien à votre locataire et lui demander de quitter le logement dans le cas où il ne l'achèterait pas. Vous devez bien respecter le délai de 6 mois avant la fin de votre bail.
Dans certains cas, le locataire n'a pas priorité sur la vente :
- Si le logement est vendu à un membre de la famille du propriétaire (jusqu'au 4e degré inclus) qui occupe celui-ci pendant au moins 2 ans
- Si le logement est frappé d'un arrêté de péril
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Pour information, extrait de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Un motif sérieux et légitime
Les motifs sérieux restent assez restreints, il peut s'agir de l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations, de la rénovation lourde de l'immeuble nécessitant son départ,...
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Dans tous les cas, le propriétaire devra prévenir son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier dans un délai supérieur à 6 mois (ou 3 mois pour le meublé) avant la fin du bail
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