Introduction

Lorsque vous louez un bien, vous devez rédiger un contrat de location (bail).

Vous pouvez trouver des modèles de documents dans les librairies ou grandes surfaces, mais également en ligne (modèles de documents). Ces modèles à compléter répondent à 90% des besoins des propriétaires.

Vous pouvez également rédiger celui-ci par vous-même, cela permet d’y ajouter les clauses souhaitées. Mais attention, certaines clauses sont proscrites par la loi. Le détail dans notre guide.

Clauses obligatoires

Les clauses rendues obligatoires par la loi sont les suivantes :

• Identification des parties : au minimum, le bailleur (propriétaire du bien), le locataire et éventuellement le mandataire
• Date de prise d'effet et durée du bail
• Consistance de la chose louée : descriptif sommaire (appartement, maison,…) , nombre de pièce et surface habitable
• Destination de la chose louée (occupation : loué à usage, habitation principale,…)
• Désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive
• Enumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun (gardiennage, ascenseur, espaces verts, …)
• Montant du loyer : montant du loyer, charges, type de charges (provisions sur charges, charges forfaitaires,...), modalités de paiement (date du paiement, d'avance ou pas,...)
• Montant du dépôt de garantie le cas échéant.
• Sanction : nullité relative ou demande d'un bail conforme.

Clauses facultatives

Il y a certaines clauses qu'il peut-être bon d'intégrer :

• Révision du loyer : vous permet de réviser votre loyer une fois par an en fonction de l'indice INSEE. Cette clause doit mentionner la date de révision (en général la date d'anniversaire du contrat), ainsi que l'indice de référence (dernier indice connu lors de la signature du contrat). Exemple : Le loyer sera révisé automatiquement chaque année le 1 septembre. Indice de référence : 2e trimestre 2011 dont la valeur est 120.31.

Clauses interdites

Constitution du bail, entrée dans les locaux

• Imputer tout ou partie des charges de constitution du dossier et d’établissement du bail ou de l’état des lieux au locataire
• Imposer le moyen de paiement au locataire
• Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur
• Interdire au locataire de demander des travaux de remise en état ou de réparation lors de son entrée dans les lieux

Habitation, jouissance du bien

• Demander au locataire de laisser un accès permanent au bailleur pour n’importe quel motif.
• Interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ou limiter le nombre d’occupants
• Interdire au locataire de domicilier une activité professionnelle dans les locaux (libérale, artisanale, commerciale ou industrielle) 
• Interdire au locataire l'exercice d'activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles
• Pouvoir modifier la consistance des locaux sans recours du locataire
• Demander au locataire de payer des frais pour l’envoi d’avis d’échéance ou quittance
• Exclure de la responsabilité du bailleur, l’arrêt ou le disfonctionnement des matériels et installations du logement et immeuble
• Autoriser le bailleur à effectuer des saisies sur salaire du locataire auprès de son employeur en cas de non-paiement
• Interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours
• Diminuer ou supprimer des prestations prévues au contrat
• Obliger le locataire en vue de la vente ou de la location à laisser visiter le local les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables

Résiliation, expulsion

• Prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue dans la durée normale du bail
• Prévoir la résolution de plein droit pour motif autre que non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs
• Demander au locataire de prendre en charge l’ensemble des frais si une procédure était lancée contre lui.
• Interdire au locataire de demander un délai pour évacuer les lieux en cas d’expulsion
• Imposer au locataire des heures de restitution des clés contre commencement d’une nouvelle période ou frais
• Demander par avance au locataire à effectuer des remboursements au titre des réparations locatives, faits sur la base d'une estimation unilatérale du bailleur
• Demander au locataire de répondre des dégradations survenues au cours de son occupation sauf si elles résultent de cas de force majeur
• Permettre au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel
• Demander de payer intégralement le loyer et charges pour tout mois commencé
• Demander au locataire de payer au bailleur les mois non courus lors de sa résiliation

Veuillez noter qu’il s’agit d’une large sélection mais en aucun cas pas de l’ensemble des clauses interdites.

Modèles de documents

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