Révision loyer suite à avenant contrat de location

Je n'ai jamais augmenté le loyer d'une "chambre de bonne" depuis que je l'ai mise en location, il y a quinze ou vingt ans, car le bail ne contenait pas de clause d'indexation des loyers; il n'y a pas eu non plus de dépôt de garantie ni de caution, et l'état des lieux a été très rapide et succint, car je manque toujours de temps...  Mon locataire me demande de renouveler le bail, probablement parce que la Mairie, qui paie son loyer, le lui demande.  Cette fois, j'endends bien y inclure la clause d'augmentation périodique; mais: -Est-ce que je peux, d'ores et déjà ou lors de l'augmentation périodique,l'augmenter à ma covenance, ou bien dois-je attendre l'annonce de l'augmentation de l'indice des prix à la construction?