Opter pour l'investissement locatif en direct

Détails: Création : lundi 24 octobre 2011 09:50; Date de publication

Les mauvais coups à répétition portés sur l'immobilier locatif, tels que la baisse incessante des avantages fiscaux sur les différents régimes d'investissement, l'intégration de ces derniers dans le plafond des niches fiscales ou encore le durcissement de la taxation sur les plus-values immobilières n'ont pourtant pas ébranlé la foi des investisseurs dans le placement pierre. Cette confiance a même d'ailleurs été renforcée par la succession de krachs boursiers. Il est vrai que l'immobilier peut rapporter jusqu'à 8 % brut dans l'ancien, génère souvent une plus-value à la revente et, dans certains cas, permet de bénéficier d'avantages fiscaux parfois importants. De plus, c'est un des rares investissements qui peut être financé à crédit, ce qui renforce encore son attrait financier. D'autant que les taux d'intérêt, malgré la remontée amorcée à l'automne 2010, semblent, depuis l'été, en voie de stabilisation et restent à des niveaux attractifs, autour de 4 % pour un crédit amortissable sur quinze ans. «Les taux des crédits aux particuliers ne devraient pas bouger dans les prochaines semaines si les emprunts d'Etat se maintiennent au taux bas que nous connaissons», assure Maël Bernier, porte-parole du courtier en ligne Empruntis.com.

Mais attention, l'investissement immobilier n'est pas pour autant synonyme d'eldorado financier. Avant de concrétiser une opération immobilière, quelques règles de prudence s'imposent. Ne les négligez pas, même si, désireux d'investir avant le 31 décembre prochain pour bénéficier de dispositifs défiscalisants dès cette année, vous êtes pressé par le temps. Sachez, par exemple, que certaines villes continuent de souffrir d'une sur-offre locative (comme Rodez, Bourg-en-Bresse, Calais, Poitiers, Bourges ou Troyes...). Dans le pire des cas, le logement ne se louera pas et, dans le moins mauvais, il trouvera preneur, mais à un loyer inférieur à celui escompté. Ce qui peut nuire à l'équilibre financier de l'opération, si vous comptiez sur les loyers pour rembourser votre prêt immobilier.

Sélectionnez avec soin votre investissement

Un coup de fil aux agences immobilières du secteur conjugué à la lecture des petites annonces vous permettra de vous renseigner sur la qualité du marché locatif. Même si ce dernier est dynamique, choisissez soigneusement l'emplacement. La proximité des commerces, des écoles, des transports et l'absence de nuisances sont des gages d'une rentabilité locative pérenne. Enfin, mettez-vous systématiquement à la place de la catégorie des locataires visés lorsque vous choisissez le bien. Une petite surface séduira une clientèle d'étudiants et de jeunes couples si elle est située en centre-ville... nettement moins si elle est en lointaine banlieue ! En périphérie, investissez plutôt dans une maison avec jardin, une catégorie de biens appréciée des familles avec enfants. Mais les critères de sélection ne s'arrêtent pas là. En effet, chaque investissement locatif bénéficie d'une fiscalité spécifique. A vous de choisir celle qui vous convient le mieux...

Le dispositif Scellier a vu son attrait fiscal progressivement écorné depuis sa création, en 2009. La loi de finances 2012 prévoit, certes, de le proroger jusqu'en 2015 (il devait prendre fin l'an prochain), mais, en contrepartie, le montant de l'avantage fiscal est sérieusement rogné. Le taux de la réduction d'impôt passe ainsi, à compter de 2012, de 22 à 14 %, et le régime ne s'appliquera plus qu'aux seules acquisitions de logements neufs bénéficiant du Label Bâtiment basse consommation (BBC). Certes, si vous signez chez le notaire avant le 31 décembre, vous bénéficierez de conditions plus avantageuses: 22 % pour les immeubles labellisés BBC, et 13 % pour les immeubles non BBC. Mais soyez alors particulièrement vigilant car vous risquez fort de vous voir proposer des «queues de programmes», c'est-à-dire des logements invendus car mal exposés (au nord, par exemple), mal situés au sein de l'immeuble (au-dessus de la descente de garage, notamment) ou encore des programmes construits au milieu de nulle part. «Pour trouver du foncier bon marché, certains promoteurs n'hésitent pas à construire dans des friches industrielles ou dans des secteurs mixtes, mêlant locaux commerciaux et habitations», souligne Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup Consulting. Des emplacements hasardeux qui, faute de séduire durablement les locataires, pourraient contribuer à obérer un rendement brut déjà modeste : de 3 à 4 % avant avantage fiscal.

Contrepartie au bénéfice de l'avantage Scellier, vous êtes tenu de louer le bien pendant neuf ans et de respecter des plafonds de loyers - légèrement - en deçà de ceux du marché, variables suivant la localisation géographique du bien (voir tableau p.128). Si vous louez à des locataires aux ressources modestes et que vous respectez des plafonds de loyers inférieurs de 20 % à ceux du Scellier «classique», vous avez même accès au Scellier dit «intermédiaire».

Vous bénéficiez alors d'une déduction spécifique de 30 % sur vos loyers bruts et vous pouvez proroger votre engagement locatif de trois ou six ans, ce qui vous permet de bénéficier d'un complément de réduction d'impôt de 5 % par période triennale (taux applicable pour les investissements réalisés cette année: il devrait être abaissé à 4 % pour les opérations effectuées à compter de 2012). Ce qui porte à 32 % la réduction totale pouvant être obtenue avec un logement BBC. La première imputation de la réduction d'impôt se fait, non pas l'année de la signature chez le notaire, mais l'année d'achèvement de l'immeuble. Si vous avez acheté le logement sur plan, attendez-vous à patienter deux ou trois ans avant de profiter effectivement de votre avantage fiscal.

L'achat dans l'ancien offre des rendements attractifs

En investissant dans un logement ancien en centre-ville, vous n'aurez, sauf exception, pas d'avantage fiscal, mais vous bénéficierez d'un rendement doublé, de 5 à 8 % brut en fonction de la localisation géographique, par rapport à celui obtenu avec un investissement locatif dans le neuf.

En effet, à l'achat, un logement dans l'ancien est de 20 à 30 % moins cher que dans le neuf. Si le bien nécessite des travaux, vous pourrez déduire leur montant de vos loyers. Le cas échéant, le solde sera déduc tible de votre revenu global, dans la limite de 10.700 €. Si le logement que vous avez acheté répond aux critères de vétusté de l'Anah (Agence nationale de l'habitat), vous pouvez, sous certaines conditions - un effort sur les loyers, notamment - bénéficier de subventions qui peuvent atteindre 35 % des dépenses, plafonnées à 1000 € HT/m2 dans la limite de 80 m2 . Mais attention, si vous voulez signer avant la date fatidique du 31 décembre, il ne vous reste plus que quelques jours pour mener à bien une telle opération, compte tenu du délai quasi incompressible entre la promesse de vente et l'acte définitif. «On prévoit dix à quinze jours pour un certificat d'urbanisme et un renseignement hypothécaire, et deux mois pour purger le droit de préemption urbain et celui des safer», détaille Me Jean-Michel Soquema, notaire membre du Groupe Monassier.

Le charme des résidences services

Investir avant la fin de l'année dans une résidence avec services - il en existe cinq grandes catégories : résidences étudiantes, hôtelières, de tourisme, pour seniors, et résidences médicalisées pour personnes âgées - permet de bénéficier d'un double avantage. En premier lieu, l'opération ouvre droit à la réduction d'impôt Censi-Bouvard, qui représente 18 % du montant de l'investissement (ce taux devrait passer à 14 % pour les opérations réalisées à compter de 2012), étalée sur neuf ans dans la limite annuelle de 300.000 € par an et par opération. Ensuite, vous aurez la possibilité de récupérer la TVA à 19,6 % payée sur le prix d'achat. Autre avantage, les loyers perçus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui permet, entre autres, d'amortir le bien et le mobilier sur les revenus de même nature, voire, sous certaines conditions, sur le revenu global. Le rendement net annoncé de ce type est honorable: autour de 4 %. À noter: si vous investissez dans une résidence de tourisme, vous pouvez, en contrepartie d'un rendement minoré, occuper votre logement quelques semaines par an.

Pour réussir votre investissement dans une résidence services, vous devez être particulièrement vigilant sur la qualité et le professionnalisme de l'exploitant qui gérera la résidence. S'il est défaillant, vous risquez, au pire, de perdre le bénéfice de votre avantage fiscal, au mieux d'être contraint d'accepter une renégociation à la baisse de vos loyers. Par ailleurs, soyez extrêmement vigilant sur la qualité de l'emplacement. Pour les résidences de tourisme, privilégiez les stations balnéaires ou de ski réputées ; pour les résidences d'affaires, la proximité des centres d'affaires ou, mieux encore, les centres-villes ; ce qui permettra aussi à la résidence d'être occupée par des touristes à la belle saison. Enfin, pour les résidences étudiantes, la proximité des facultés ou des grandes écoles. Des conseils de bon sens qu'il convient de ne pas perdre de vue, même si vous êtes pressé par le temps...

Le Scellier, dans l'ancien aussi

Moins connu que son homologue dans l'immobilier neuf, le Scellier ancien se révèle être un choix très compétitif. Pour un investissement réalisé en 2011, il vous ouvre droit à une réduction de 13% sur 9 ans (23% sur 15ans si vous optez pour le Scellier intermédiaire) dans la limite de 300.000 € par an et par opération. Vous y aurez accès si le bien que vous envisagez d'acquérir ne respecte pas au moins quatre des quinze critères de décence et six des douze critères de performance technique prévus par un arrêté du 19décembre2003 et un décret du 30 janvier 2002. A l'issue des travaux, l'intégralité des critères devra être remplie. Vous avez aussi la possibilité de bénéficier du Scellier ancien si vous transformez en logement des locaux qui n'y étaient pas antérieurement destinés: commerces, bureaux... Mais dans ce cas, vous devrez faire préalablement valider le changement d'usage du local par la copropriété et par la mairie. Au rendement élevé dégagé par une opération «Scellier ancien» -jusqu'à 8% dans les centres-villes de province- s'ajoute la perspective d'une belle plus-value à la revente.

Trente ans avant d'être exonéré de plus-values

La deuxième loi de finances rectificative 2011, adoptée le 8septembre dernier, a très nettement alourdi la taxation des plus-values immobilières. Sont concernés par cette modification tous les actes de vente (signature d'un acte authentique chez le notaire, et non la signature d'une simple promesse) signés à compter du 1erfévrier 2012, la mesure s'appliquant par anticipation au 25 août pour les apports à une société civile immobilière (SCI). La résidence principale continuant d'être exonérée, sont alors concernés par cet alourdissement les propriétaires qui vendent une résidence secondaire, un bien locatif, un terrain à bâtir, qui apportent un bien à une SCI ou qui en revendent des parts. Un amendement à la loi de finances prévoit toutefois d'exonérer la première cession d'un logement lorsque le contribuable n'est pas propriétaire de sa résidence principale.Les plus-values immobilières continuent d'être taxées à 19% (plus les prélèvements sociaux, dont le montant vient de passer de 12,3 à 13,5% depuis le 1eroctobre 2011). En revanche, il faudra désormais attendre 30ans pour en être totalement exonéré (contre 15 ans aujourd'hui). La plus-value est calculée après l'application d'un abattement qui augmente avec la durée de détention. Au-delà de la 5eannée, celui-ci s'élève à 2% par an entre 6 et 17ans, 4% par an entre 18 et 24ans, et 8% par an entre 25 et 30ans. Ainsi, 80% de la plus-value reste imposable après 15ans, et 64% après 20ans. Et au bout de 9 ans, durée pendant laquelle les investisseurs désirant bénéficier d'un régime fiscal de faveur (Scellier, Censi- Bouvard...) doivent conserver leurs biens, la plus-value reste taxable pour 92% de son montant! La réforme risque donc de conduire les propriétaires à conserver leur bien plus longtemps pour amortir le poids de la fiscalité lors de la revente.