facture réparation climatisation et bail

Bonjour,   Je me tourne vers vous pour avoir des renseignements. Je loue des cabinets médicaux et j'ai mis à disposition une climatisation dans la salle d'attente. Il existe un bail entre les médecins dont les patients occupent la salle d'attente ( ceux ci sont 4) . Sur ce bail il y a inscrit au paragraphe "

[i]charges locatives" 'nature des charges" :[/i]

[i]en sus du loyer le locataire sera tenu de verser au bailleur sa quote-part dans les charges éventuelles sur production de justificatifs.[/i]

[i]Fixation et paiement des charges : le montant des charges sera fixé chaque année par le bailleur en fonction de dépenses réellement exposées l'année précédente ou du budget prévisionnel.[/i]

Pouvez vous me dire ; 1 )si l'entretien de la clim est à la charge des locataires ? 2 ) Les réparations de la clim sont à la charges des locatairess? Car en ce moment elle ne fonctionne pas et le chauffagiste va essayer de trouver une pièce pour la réparer. 3 ) Au début de l'entrée des locataires j'avais mis à disposition des médecins une machine à laver elle ne fonctionne plus,ils ne désirent pas la changer. je n'ai rien noté sur le bail à ce sujet ;  un nouvel achat est il à la charge du locataire, du propriétaire ? je vous remercie d'avance pour vos réponses qui m'aideront pour parler à l'amiable avec mes locataires. Dans l'attente Cordialement