Contrat location, ou colocation ? Charges ? Impôts ?

Nous avons souhaité louer un appartement en meublé, et dans celui-ci, nous réserver l'accès à une pièce où sont stockés des biens et meubles propres, qui ne sont donc pas à l'usage du locataire. Nous souhaitions juste garder un accès à cette pièce qui entre, parenthèse pourrait être partie commune, si les meubles-armoires étaient fermés à clé, en ne laissant l'accès qu'au mobilier "salon" et à une terrasse. Nous avons eu un premier contrat normal avec un locataire compréhensif qui nous accordait l'accès à la pièce uniquement sur demande d'accord préalable et en son absence, ce qui n'est arrivé que six fois dans l'année. Le locataire suivant nous l'a refusé, d'où notre demande : Comment faut-il louer ? quel type de contrat faire, location, colocation ? ne louer que la partie réservée au locataire, soient 34 m2 sur 59, ou bien en colocation avec la pièce réservée en partie commune? comment alors se répartissent les charges, au m2, au volume, et les impôts ? Merci par avance de nous éclairer la dessus. Cordialement.