Encadrement des loyers à la relocation, comment ?

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Le nouveau gouvernement, plus particulièrement Cécile Duflot, ministre du logement souhaite mettre en place l’encadrement des loyers à la relocation. L’encadrement des loyers se fait actuellement pour la hausse appliquée à un locataire, chaque année et en cas de renouvellement de bail, c'est la révision du loyer. Cette mesure concerne donc la hausse des loyers appliquée à chaque changement de locataire. L’encadrement serait fait de la même manière et avec le même indice, l’IRL (Indice de référence des loyers). Actuellement, la grande majorité des augmentations de loyers se fait lors de la relocation (changement de locataire), ce qui rendrait compliqué, voire impossible d’augmenter le loyer d’un bien plus vite que l’IRL. Mise en place et contrôle L’idée émise par les proches de Cécile Duflot est de rendre ce contrôle possible par le nouveau locataire en portant à sa connaissance dans le nouveau bail le loyer du locataire précédent. La réussite de ce procédé est donc contestable dans certains cas où la demande en logement est forte comme à Paris, le futur locataire ne serait pas en position de force pour contester le loyer de son futur bail. L’autre option envisageable est pour l’état de contrôler lui-même les loyers grâce aux déclarations de revenus des propriétaires, mais cette solution semble trop complexe à mettre en œuvre.   Pour quand ? Le détail de cet encadrement serait actuellement élaboré, les prochaines dates seraient :

[*] Juin 2012 : [quote][b]présentation en Conseil d’Etat[/b]

[*] Juillet 2012 :

[b]publication[/b]

[*] Septembre 2012 :

[b]entrée en vigueur[/b]

[/quote]   Impacts Les associations de propriétaires pensent que cette mesure risque de freiner considérablement l’investissement locatif en supprimant la perspective de hausse progressive du retour sur investissement. D’autres relativisent et pensent que cette mesure n’aura qu’un faible impact vis-à-vis des propriétaires qui continueront d’investir car le placement restera attrayant, notamment avec le prix de revente. L’autre risque évoqué serait une dégradation des logements. Suite à la diminution de la croissance de leurs revenus, les propriétaires pourraient diminuer leurs dépenses en rénovation. Ils pourraient ainsi avoir une croissance artificielle plus forte.   4 pays d’Europe pratiquent des mesures équivalentes L’Allemagne, la Suède, la Suisse et les Pays-Bas pratiquent des mesures qui peuvent s’apparenter à un tel encadrement. L’

[b]Allemagne[/b]

définit un loyer raisonnable par l’intermédiaire de son agence nationale de l’habitat. Si le loyer dépasse ce dernier de 20%, le locataire peut poursuivre son propriétaire devant les tribunaux, et ce depuis la fin de la dernière guerre mondiale. Les loyers dans les villes les plus chers sont loin de nos loyers parisiens, alors est-ce que cela voudrait dire que cette mesure est efficace ? Difficile de se prononcer car l’Allemagne ne connait pas la centralisation que nous avons en France avec Paris. Le

[b]Suède[/b]

décide des loyers par l’intermédiaire d’offices municipaux qui imposent les loyers aux propriétaires. Cet encadrement est efficace contre la hausse des loyers mais jugé illégal par la Commission Européenne. La Suisse et les Pays-Bas proposent également des mesures qui sont plus difficiles à juger car la location représente une part plus faible qu’en France. La

[b]Suisse[/b]

peut appliquer un loyer maximum en cas de pénurie de logement par canton, mais dans les faits, très peu de locataires contestent leurs loyers. Les

[b]Pays Bas[/b]

, eux ont mis en place un système à points qui est basé sur la valeur locative du logement et défini le loyer maximum. Résultat le parc locatif a considérablement diminué.   Autres mesures en relation François Hollande a également évoqués deux autres mesures proches :

[*] L’encadrement des loyers pour les biens loués pour la première [*] L’obligation d’une baisse des loyers de 20% pour les biens reloués dans les villes où la demande est forte comme à Paris.