Taux des crédits immobiliers, toujours plus bas

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La baisse des taux des crédits semble continuer puisque un plus bas historique a été atteint au mois d’août 2012. En effet, d’après une étude réalisée par le courtier Meilleurtaux.com, ces derniers sont plus bas qu’en octobre 2010.

L’étude a été réalisée pour les plus grandes villes de France. On constate des taux à 20 ans de 3,15% pour Nantes,  3,30% pour Lille et Strasbourg, 3,35% pour Toulouse ou encore 3,37% pour Paris. Cette baisse pourrait même se poursuivre en septembre.

Présentation video de Logeva

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Pour certains le service de gestion locative Logeva peut paraitre compliqué. Heureusement un utilisateur s'est penché sur le sujet et propose une vidéo de présentation. Le blog Autour d'une vie a réalisé un tutoriel vidéo décrivant le processus complet pour une première utilisation du service, de la création du compte à l'ajout d'un locataire. A découvrir sans plus attendre.

http://www.youtube.com/watch?v=SXh-XFYf2Jw

Encadrement des loyers à la relocation

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L’encadrement des loyers à la relocation a été mis en place par un décret publié le 1e août 2012. Les propriétaires de logements de 38 agglomérations ne pourront donc plus augmenter leur loyer librement lors d’un changement de locataire. En effet, celui-ci sera limité à l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Cependant, des cas permettent d’augmenter le loyer au-delà de l’IRL :

  • La réalisation de travaux d’amélioration d’un montant supérieur à la moitié du loyer annuel. Cependant la hausse de loyer appliquée dans ce cas ne peut excéder 15% du montant TTC des travaux. Exemple loyer : 700€/mois, soit 8400€/mois (hors charges). Travaux : 5000€ TTC. Le loyer peut augmenter jusqu’à 15% de 5000€, soit 750€. Le nouveau loyer annuel pourra donc aller jusqu’à 9150€, soit 762,5€/mois (+8,9%)
  • Le loyer est sous-évalué par rapport au marché. Le loyer pourra alors être augmenté de la moitié de la différence avec les loyers des logements comparables du voisinage (voir modalités prévues à l’article 19 dela loi du 6 juillet 1989 susvisée)

Pour plus d'informations, retrouvez notre dossier sur l'encadrement des loyers à la relocation et la liste des villes concernées par l'encadrement des loyers à la relocation.

L’investissement locatif en danger

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Investissement locatifSuite à l’annonce par le gouvernement d’encadrer les loyers à la relocation, les français semble vouloir se détourner de l’investissement locatif. Ce dispositif qui devrait faire l’objet d’un décret mi-juillet limiterait le nouveau loyer selon l’IRL entre chaque nouveau locataire.

Une étude commandée par Century 21 va dans ce sens puisque les français pensent à 52% que cet encadrement va rebuter les particuliers à investir dans le locatif. On peut également noter 55% s’attend à moins de travaux ou d’entretien dans les logements loués.

 

Alors pourquoi le gouvernement poursuit dans ce sens ? Tout d’abord, les propriétaires bailleurs ne représentent que 17% des français, soit une faible part de l’électorat et surtout bien moins que les locataires.

Cette mesure reste très attendue par les français, puisque 74% d’entre eux se déclarent favorable à une telle mesure.

Encadrement des loyers à la relocation, comment ?

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Le nouveau gouvernement, plus particulièrement Cécile Duflot, ministre du logement souhaite mettre en place l’encadrement des loyers à la relocation.

L’encadrement des loyers se fait actuellement pour la hausse appliquée à un locataire, chaque année et en cas de renouvellement de bail, c'est la révision du loyer. Cette mesure concerne donc la hausse des loyers appliquée à chaque changement de locataire. L’encadrement serait fait de la même manière et avec le même indice, l’IRL (Indice de référence des loyers).

Actuellement, la grande majorité des augmentations de loyers se fait lors de la relocation (changement de locataire), ce qui rendrait compliqué, voire impossible d’augmenter le loyer d’un bien plus vite que l’IRL.


Mise en place et contrôle

L’idée émise par les proches de Cécile Duflot est de rendre ce contrôle possible par le nouveau locataire en portant à sa connaissance dans le nouveau bail le loyer du locataire précédent. La réussite de ce procédé est donc contestable dans certains cas où la demande en logement est forte comme à Paris, le futur locataire ne serait pas en position de force pour contester le loyer de son futur bail.

L’autre option envisageable est pour l’état de contrôler lui-même les loyers grâce aux déclarations de revenus des propriétaires, mais cette solution semble trop complexe à mettre en œuvre.

 

Pour quand ?

Le détail de cet encadrement serait actuellement élaboré, les prochaines dates seraient :

  • Juin 2012 : présentation en Conseil d’Etat
  • Juillet 2012 : publication
  • Septembre 2012 : entrée en vigueur

 

Impacts

Les associations de propriétaires pensent que cette mesure risque de freiner considérablement l’investissement locatif en supprimant la perspective de hausse progressive du retour sur investissement. D’autres relativisent et pensent que cette mesure n’aura qu’un faible impact vis-à-vis des propriétaires qui continueront d’investir car le placement restera attrayant, notamment avec le prix de revente.

L’autre risque évoqué serait une dégradation des logements. Suite à la diminution de la croissance de leurs revenus, les propriétaires pourraient diminuer leurs dépenses en rénovation. Ils pourraient ainsi avoir une croissance artificielle plus forte.

 

4 pays d’Europe pratiquent des mesures équivalentes

L’Allemagne, la Suède, la Suisse et les Pays-Bas pratiquent des mesures qui peuvent s’apparenter à un tel encadrement.

L’Allemagne définit un loyer raisonnable par l’intermédiaire de son agence nationale de l’habitat. Si le loyer dépasse ce dernier de 20%, le locataire peut poursuivre son propriétaire devant les tribunaux, et ce depuis la fin de la dernière guerre mondiale. Les loyers dans les villes les plus chers sont loin de nos loyers parisiens, alors est-ce que cela voudrait dire que cette mesure est efficace ? Difficile de se prononcer car l’Allemagne ne connait pas la centralisation que nous avons en France avec Paris.

Le Suède décide des loyers par l’intermédiaire d’offices municipaux qui imposent les loyers aux propriétaires. Cet encadrement est efficace contre la hausse des loyers mais jugé illégal par la Commission Européenne.

La Suisse et les Pays-Bas proposent également des mesures qui sont plus difficiles à juger car la location représente une part plus faible qu’en France. La Suisse peut appliquer un loyer maximum en cas de pénurie de logement par canton, mais dans les faits, très peu de locataires contestent leurs loyers. Les Pays Bas, eux ont mis en place un système à points qui est basé sur la valeur locative du logement et défini le loyer maximum. Résultat le parc locatif a considérablement diminué.

 

Autres mesures en relation

François Hollande a également évoqués deux autres mesures proches :

  • L’encadrement des loyers pour les biens loués pour la première
  • L’obligation d’une baisse des loyers de 20% pour les biens reloués dans les villes où la demande est forte comme à Paris.

Evolution du marché locatif des villes françaises

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Location franceLe Figaro revient sur l'évolution du marché locatif des principales villes en France entre 1998 et 2012. On remarque que la hausse moyenne des loyers sur cette période est de 2,9% par an pour atteindre le premier poste de dépense des ménages (à 26,9% de leurs dépenses en location privée) devant l'alimentation.

Pour prendre connaissance de l'article et consulter le détail par ville, consultez l'article.

Casse tête des augmentations de loyer

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Contrat location"Comment augmenter mon loyer ?" est une question légitime pour un propriétaire qui investit. Il n'est pas toujours simple de le faire et les règles énoncées pas la loi sont assez strictes. Les différents cas de figure :
 - En cours de bail grâce à la révision du loyer
 - En fin de bail avec le même locataire
 - Lors d'un changement de locataire mais cela risque d'être prochainement encadré par le nouveau gouvernement

Nous avons déjà abordé ce point dans notre dossier sur l'augmentation du loyer. Le Figaro revient également sur ce sujet dans un article publié aujourd’hui intitulé "Immobilier : le casse-tête des augmentations de loyers".

Simplifions-nous la copropriété !

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Suite à l’acquisition d’un appartement en copropriété, vous avez souvent besoin de trouver facilement des informations sur l’immeuble, son environnement, son entretien et sa gestion.

Le site CoproprieteEnLigne.com permet d’équiper chaque immeuble d’un site Internet sécurisé, avec un triple objectif :
  • simplifier l'accès à l'information pour les copropriétaires,
  • organiser le conseil syndical,
  • soulager le syndic des nombreuses questions récurrentes des copropriétaires et favoriser une bonne collaboration entre le conseil syndical et le syndic pour mieux d’optimiser la gestion de la copropriété.

Avec CoproprieteEnLigne.com, vous pouvez maintenant créer le site de votre immeuble en quelques clics pour vous faciliter la copropriété, pour seulement 1€/appartement/mois, et disposer de :
  • un espace d’information, avec une base de données dédiée : actualités, informations utiles, documents, album photos, accès,
  • un espace participatif permettant aux copropriétaires d’interagir au sein, en particulier avec le conseil syndical : entretien courant de la copropriété, travaux, forums et sondages,
  • un annuaire : membres du conseil syndical, le syndic et ses contacts, les entreprises intervenant dans la copropriété, les contrats, le personnel, les membres du site de la copropriété,
  • un espace collaboratif permettant au conseil syndical de relayer les demandes pertinentes des copropriétaires et de collaborer efficacement avec le syndic : tableau de bord de suivi des actions, fiches de demandes d’interventions, organisation des réunions de conseil syndical, préparation de l’assemblée générale, dossiers en cours,
  • un espace permettant d’administrer les données de la copropriété : base de données copropriétaires et lots, préférences de paramétrage du site dédié.

Vous pouvez avoir un aperçu de ces fonctionnalités sur la vidéo de présentation de CoproprieteEnLigne.com.

Dématérialiser la gestion locative

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Gestion locativePourquoi la dématérialisation ?

La dématérialisation est un sujet d’actualité, transformer ses documents physiques en un format électronique a de nombreux avantages.
Tout d’abord son coût, plus besoin d’utiliser du papier ou des espaces de stockage physiques importants, la dématérialisation permet de conserver l’ensemble de ses documents sur son ordinateur ou bien sur des espaces de stockages sur Internet, bien souvent gratuits.
Le partage s’en retrouve d’autant plus facile qu’il est possible de simplement envoyer par email un document (encore une économie sur le coût d’envoi) ou bien de le partager depuis un espace de stockage en ligne.
La facilité d’accès s’en retrouve également améliorée et le fait d’avoir dématérialisé ses documents permet de les retrouver plus facilement, notamment grâce à la fonction recherche que propose les ordinateurs ou les solutions de stockage en ligne ainsi que le classement par dossier. Certaines solutions spécialisées dans l’archivage vont même plus loin en intégrant des mots clés dans les documents et permettent ainsi une classification quasi-parfaite.
Un avantage non négligeable est la sécurité. Avoir un stockage physique présente des risques, même s’ils sont rares, ils existent. On peut par exemple citer, un incendie, une inondation, un vol ou tout simplement une perte. La sécurité est donc bien meilleure grâce à la dématérialisation à condition de sauvegarder ses documents en ligne.
Pour finir, ne plus imprimer ses documents a un impact environnemental positif, car il n’est plus nécessaire d’abattre des arbres pour créer les documents. Même si l’informatique a un coût environnemental qu’il soit lié à la construction du matériel ou bien à sa consommation énergique, il reste dérisoire par rapport au volume de stockage potentiel.

Comment dématérialiser sa gestion ?

Logeva va donc dans ce sens en proposant une solution de gestion locative en ligne gratuite, qui permet de dématérialiser la majeure partie des documents (quittance de loyer, avis d’échéance,…) pour pouvoir ensuite les dématérialiser. Pour conserver les documents, il suffit ensuite de les enregistrer sur son ordinateur ou une solution de stockage en ligne (pour découvrir Logeva, cliquez-ici).
Si vous souhaitez sauvegarder vos données pour plus de sécurité, nous vous conseillons des services gratuits tels que Microsoft Skydrive, Google Drive, Dropbox ou encore Ubix.

Baisse des taux des crédits

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Après une remontée des taux des crédits pour l'achat d'un bien immobilier en 2011, les taux semblent redescendre et seraient même au plus près de leur plancher historique de l'automne 2010. Selon une étude du courtier Empruntis, les taux hors assurance seraient de l'ordre de 3,75% sur 15 ans et 4% sur 20 ans.
Si l'on prend en compte la baisse généralisée des prix des biens à l'achat, la période serait très intéressante pour réaliser des acquisitions.

A noter par contre que les banques durcissent leurs conditions d'octroi et ce sont les clients offrant les meilleurs garanties qui obtiennent ces taux.

Quelle conjoncture pour l'investissement locatif

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Les loyers stagnent, les avantages fiscaux des propriétaires tendant à se réduire, la TVA sur les travaux augmente,... Est-ce toujours intéressant d'investir dans le locatif ?

 

Stagnation des loyers

D'après l'infographie publiée par Le Figaro de la hausse des loyers sur 1 an, on constate que les loyers tendent à se réduire. Même si la baisse est très légère, il peut s'agir d'une amorce d'une baisse plus importante. Les régions où l'offre est très réduite par rapport à la demande seront sans doute préservées, comme l'Ile de France, Lyon ou la Côte d'Azur. Article Le Figaro : Coup d'arrêt à la hausse des loyers.

 

Avantages fiscaux en baisse

Les crédits d'impôts accordés par l'Etat lors de travaux en faveur du développement durable permettaient d'améliorer la qualité des logements (et donc la valeur locative) à un coût réduit. Mais ceux-ci tendent à se réduire, année après année. Certains passent même de 40% à 15% pour les revenus déclarés entre 2009 et 2010. Détail des crédits d'impôts sur www.impots.gouv.fr.

D'autres mesures qui avaient été mises en place pour inciter l'investissement tels que Scellier se voient restreintes par un revenu maximum pour les locataires. Article Capital : Investissement locatif : le Scellier ne présente (presque) plus d'intérêt.

L'ensemble de ces réductions montrent que l'Etat est clairement en train de réduire les avantages fiscaux aux investisseurs afin d'augmenter ses revenus. La problématique est de savoir si cette tendance va se confirmer ou non à l'avenir, même si d'après la conjoncture actuelle, il y a de grandes chances que cela continu en ce sens.

 

Investir ou attendre

Les loyers baissent mais le prix d'achat des logements se réduit également, l'équilibre semble donc être respecté. Mais attention, il est important de prendre en compte l'ensemble des dépenses qui vont rentrer en compte dans l'investissement : l'achat du logement, les intérêts du prêt qui peuvent parfois être supérieurs au montant prêté, le coût des travaux, le risque locatif mais aussi l'imposition des revenus locatifs.

Une fois le rendement de votre investissement défini, il est également important de le comparer aux placements alternatifs. Le Figaro met en avant que ces dernières années, l'investissement locatif est resté compétitif par rapport aux actions. Article le Figaro : L'investissement locatif résiste malgré une fiscalité alourdie.

Mais qu'en sera t-il pour les années à venir ?

Gestion de biens immobiliers : nouvelle version

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logeva solution gestion locativeUne nouvelle version de notre service de gestion de biens immobiliers vient d’être mise en place. Au sommaire, une refonte quasi-complète de l’interface, de nouveaux assistants,… et bien d’autres.

Interface

Nous avons mis à jour l’interface ainsi que la navigation pour rendre le service plus clair et plus simple d’utilisation. Vous retrouverez dorénavant deux rubriques principales :

  • mes biens : récapitulatifs de vos biens et locations en cours. Vous pouvez consulter, ajouter, modifier ou supprimer l’ensemble de vos informations. C’est ici que vous pourrez par exemple ajouter un locataire ou télécharger vos documents
  • mes finances : un tableau de bord vous permettant de visualiser l’état financier de vos biens. C’est également dans cet espace que vous pouvez gérer l’intégralité de vos flux financiers.

Questions-réponses : pour ne plus rester dans le flou

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Logeva vient de lancer un nouvel espace pour vous permettre de poser vos questions.

L’objectif est simple, apporter une aide aux propriétaires autours des thématiques de l’immobilier : de l’investissement  à la location en passant par les problématiques juridiques. En créant un espace unique pour les propriétaires de biens immobiliers en location, nous apportons le complément idéal à la gestion de vos biens immobiliers depuis notre service.

Le fonctionnement est très proche de celui d’un forum :

  • Vous posez votre question
  • Tout le monde peut accéder et répondre à votre question
  • Vous évaluez les meilleures réponses en cliquant sur le bouton de notation. Les meilleures réponses viennent se placer sous votre question

Vous pouvez également parcourir les questions déjà présentes afin de rechercher la réponse à votre interrogation.

Pour découvrir le service : questions-réponses des propriétaires immobiliers

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