Comment réviser le loyer d'un bien en location

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La publication par l'INSEE de l'indice de référence des loyers pour le 4e trimestre 2011 est l'occasion pour nous de faire un point sur la procédure à suivre pour réviser vos loyers.

 

Présence dans le contrat d'une clause de révision de loyers

Tout d'abord, lorsque vous rédigez votre contrat de location, il est indispensable d'inclure une clause de révision de loyer. Celle-ci est très simple et doit simplement stipuler :

Pour plus d'informations, voir rédaction des clauses du contrat de location.

 

Quel taux choisir

Le taux à choisir pour la révision du loyer dépend de l'indice indiqué dans le contrat de location. Par exemple, si le bail indique 4e trimestre 2009, vous devrez utiliser le dernier taux du 4e trimestre publié.

 

Pour plus d'information et voir le détail du calcul, consultez notre dossier sur la révision du loyer. Vous pouvez aussi voir l'augmenter des loyers.

Hausse constatée de taux : 3,93%

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Les taux moyens des crédits immobiliers sont en hausse pour le mois de décembre de sept points de base et s'établissent à 3,93%* pour une acquisition dans le neuf et 3,97%* pour une acquisition dans l'ancien. Le niveau est donc très proche de juillet et septembre derniers. On constate également qu'un prêt immobilier se rembourse en moyenne en 209 mois.

* Taux du mois de décembre d'après l'annonce de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, publié lundi 2 janvier. Ils affichent désormais 

Suivre la rentabilité de votre bien immobilier

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Rentabilité bien immobilierLorsqu'on investi dans un bien immobilier pour le louer, le principal critère est le retour sur investissement.

 

Logeva vous propose donc de suivre la rentabilité de votre bien en intégrant de nombreuses données :

  • Revenus locatifs : les revenus locatifs sont payés par le locataires chaque mois selon les éléments du contrat. Ces informations sont donc automatiquement intégrées chaque mois en fonction des paramètres du contrat de location (date de début, montant, date de paiement, fin effective du contrat,...)
  • Amortissement de prêt : pour acheter votre bien, il y a de fortes chances que vous ayez fait un prêt. Un outil vous permet d'intégrer l'ensemble des paramètres de votre prêt (montant, taux, durée, assurance) et crée chaque dépense liée au remboursement de votre prêt (remboursement d'intérêts, assurance) mais également la capitalisation (capital amorti).
  • Dépenses récurrentes : vous avez sans doutes des dépenses récurrentes à intégrer : assurance, assurance contre les loyers impayés,... Un assistant a donc été mis en place et vous permet d'intégrer toutes les dépenses récurrentes dans votre suivi financier
  • Dépenses uniques : de nombreuses dépenses viennent s'ajouter à votre bien et vous pouvez les insérer en deux clics : taxe foncières, impôts sur le revenu, travaux,...

 

Vous retrouvez ensuite l'ensemble de vos dépenses dans votre tableau de bord financier, sous une vue graphique pour avoir la meilleure visibilité de la rentabilité de votre bien.

Revenus-dépenses biens immobiliers

Les charges de copropriété s'envolent

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Après deux années d'accalmie, elles ont augmenté de 3,9 % en 2010, deux fois plus vite que l'inflation. Les dépenses de chauffage sont en forte hausse.

Mauvaise nouvelle pour les 8,4 millions de copropriétaires. Après trois années d'accalmie, les charges de copropriété se sont à nouveau envolées en 2010. Elles ont progressé de 3,9 % en moyenne, soit deux fois et demi plus vite que l'inflation (+ 1,5 % selon l'Insee), selon l'étude annuelle de l'Observatoire national de l'Union des syndicats de l'immobilier (Unis). Elles s'établissaient à 23,20 euros le mètre carré en moyenne (hors travaux exceptionnels). Ce qui représente 1650 euros par an en moyenne pour un logement de 74 mètres carrés.

L'an dernier, tous les postes de dépenses ont augmenté. Mais, comme c'est le cas depuis 2002, cinq d'entre eux ont été responsables de la nouvelle flambée des charges dans les immeubles : le chauffage collectif (+ 6,6 %), les ascenseurs (+ 7,1 %), l'eau froide (+ 4,6 %), les sociétés extérieures auxquelles font appel les copropriétaires pour remplacer les concierges (+ 3,4 %) et les travaux d'entretien de l'immeuble (+ 3,5 %), qui avaient diminué ces dernières années. Ces postes, qui représentent plus de la moitié des charges, sont responsables des trois quarts de la hausse actuelle. L'envolée des coûts de chauffage est due à un hiver 2010 rigoureux et à la hausse du coût de l'énergie.

Principal poste de dépenses, le chauffage (et son entretien) représente à lui seul près d'un quart de la facture d'un copropriétaire, devant les frais de personnel (16,4 %), l'eau froide (12,1 %) et les travaux d'entretien (9,3 %). Les honoraires de syndic ont progressé de 2,4 % en moyenne, tout comme les assurances générales (+ 2,4 %). Souvent pris à parti, les syndics ont limité la hausse de leurs honoraires en 2010 par rapport à l'année précédente, même si elle demeure supérieure à l'inflation.

Les charges de copropriété ont augmenté de 1,1 % par an depuis 1990. Mais de 3,8 % par an en moyenne depuis 2002, alors que sur la même période les prix à la consommation ont, eux, augmenté de 1,7 % en moyenne et le revenu des ménages de 3,2 %.

La Bretagne «économe» 

Le niveau des charges varie toujours très fortement d'un immeuble à l'autre. Ceux offrant de bonnes prestations, avec concierge, chauffage collectif et ascenseurs, sont les plus chers. À Paris, par exemple, la fourchette varie entre 15 et 40,10 euros le mètre carré (29,90 euros en moyenne). On note aussi d'importantes disparités régionales, avec un écart de 1 % à 2,5 % entre toujours d'un côté la Bretagne (13,50 euros le m²), Midi-Pyrénées (14,90 euros le m²), et de l'autre le Nord-Pas-de-Calais (37,80 euros le m² en moyenne) et l'Ile-de-France (37,80 euros en moyenne).

L'année 2011 semble un peu plus clémente pour les copropriétaires. «La hausse des charges de copropriété devrait ralentir», estime Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-Ouest et auteur de l'étude. Selon lui, les charges pourraient progresser d'environ 2 % en moyenne cette année. Notamment parce que malgré la hausse continue des coûts de l'énergie, les dépenses de chauffage devraient être moins importantes : l'hiver dernier a été assez doux et les copropriétaires se sont donc moins chauffés.

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Investir dans la pierre pour préparer sa retraite

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Ils ont emprunté, acheté, loué. Aujourd'hui à la tête d'un patrimoine immobilier qui leur permettra de compléter leur retraite, des bailleurs témoignent.

Les vertus de l'immobilier locatif sont bien connues. C'est l'un des seuls placements que l'on peut effectuer à crédit pour se bâtir un patrimoine. C'est aussi un bon moyen de se préparer des revenus complémentaires pour la retraite. Enfin, c'est un moyen de loger ses enfants, ou de leur transmettre un actif de valeur pour démarrer dans la vie. Néanmoins, la vie de propriétaires bailleurs n'est pas un long fleuve tranquille ! Certains tracent leur route dans ce chemin sinueux et parfois semé d'embûches.

C'est le cas de Viviane B., 57 ans, professeur. Cette Lyonnaise a réalisé, entre 1991 et 2010, trois investissements locatifs dans sa ville. «J'ai espacé chaque acquisition de dix ans, le temps à chaque fois de rembourser mon crédit. J'ai toujours choisi des studios dans le IVeme arrondissement de Lyon, un secteur prisé. Les loyers perçus m'ont servi à payer une partie des prêts, mais je devais chaque fois ajouter 100 à 150 euros par mois», explique-t-elle. Bricoleuse, Viviane n'hésite jamais à remettre en état ses appartements, qu'elle gère en solo. Autre « truc » de Viviane : le choix de la location en meublé. «Cette formule propose des baux courts, soit de un an. Ainsi, il est plus simple de se séparer d'un locataire mauvais payeur.»

1 500 euros de revenus complémentaires par mois

Pour elle, les acquisitions vont s'arrêter, «car ce placement ne vaut plus le coup», compte tenu de la hausse des prix immobiliers notamment. «Chaque studio me rapporte 6%. Or, si j'achetais les mêmes aujourd'hui, ce rendement tomberait à 2,5, voire 3%.» Bientôt à la retraite, Viviane est satisfaite du patrimoine qu'elle a constitué. «Ma pension devrait avoisiner 1.300euros par mois. Grâce aux studios, j'aurai 1.500euros de plus», prévoit-elle.

Pour Michelle Z., 47 ans, vivant à Salon-de-Provence, les débuts ont été catastrophiques. Pendant un an, son locataire n'a pas payé et, quand elle a enfin récupéré son deux-pièces, «c'était devenu un squat avec des murs tagués et abîmés au burin, des robinets sciés, et des encadrements de portes enlevés. L'horreur! J'ai tout remis en état et revendu.» Quelques années plus tard, sur les conseils de son gestionnaire en patrimoine, cette orthophoniste tente une nouvelle opération «pour payer moins d'impôts et préparer des revenus d'appoint pour ma retraite». Dix ans plus tard, Michelle Z. s'apprête à acheter un troisième bien : un studio dans une résidence étudiante de Lyon. «Je vais devoir réaliser un effort d'épargne supplémentaire et m'endetter, mais c'est encore possible tant que je travaille.» Avec le recul, elle ne regrette pas de s'être à nouveau lancée. «Je paie deux fois moins d'impôts qu'avant», avoue-t-elle.

Pour Gérard D., la situation est en revanche plus délicate. «Je suis financièrement asphyxié», se désespère ce retraité de 80 ans, propriétaire par héritage d'un immeuble parisien (dix lots) depuis vingt-neuf ans. Ces dernières années, le défilé des locataires s'est accéléré et a provoqué une augmentation trop importante des dépenses de travaux avant chaque relocation. «Les locataires tournent plus vite, en moyenne tous les quatre ans, contre dix à quinze ans il y a quelques années. Cette majoration des frais de remise en état m'a mis à sec. Je me suis déjà endetté pour une somme équivalente à deux ans de loyers. Mais aujourd'hui, impossible d'emprunter davantage en raison de mon âge. Du coup, je vais laisser vacant un appartement de 150mètres carrés que je ne peux financer, explique ce Parisien. C'est aujourd'hui compliqué à gérer. Je songe à vendre mon immeuble par appartement. Mais à cause du changement de taxation sur les plus-values, je dois patienter encore deux ans. A cette échéance, j'aurai passé le cap des trente ans de détention et serai exonéré de plus-values immobilières.»

Installé à Méry-sur-Oise, Michel C., 60 ans, a choisi de déléguer la recherche, le choix de ses locataires et la gestion du bail de ses cinquante biens immobiliers (appartements, immeubles et garages) à un professionnel. «C'est mieux de passer par un intermédiaire, car les relations entre propriétaires et locataires sont antinomiques», assure-t-il. Son parc, il se l'est constitué depuis vingt-cinq ans entre Dijon, Gisors et L'Isle-Adam. Pour ce chef d'entreprise, «ce patrimoine constitue une sécurité pour sa famille et s'avère un bon outil de transmission». Grâce à la loi Tepa et à un démembrement de propriété, «j'ai déjà tout donné à mes filles», se réjouit-il.

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Baisse des taux des crédits après la BCE ?

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Le 3 novembre, la BCE abaissé son principal taux directeur de 25 points de base pour le ramener à 1,25%.

Nous pouvons donc espérer une répercution sur le taux des emprunts immobiliers à moyen terme.

Le prêt à taux zéro réduit, le Scellier supprimé

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Le PTZ + sera réservé dès janvier 2012 aux seuls acquéreurs dans le neuf.

Le coup est d'autant plus rude que personne ne s'y attendait. Le PTZ + (prêt à taux zéro renforcé), qui est accessible aujourd'hui à ceux qui achètent un logement neuf ou ancien, sera réservé dès janvier 2012 aux seuls acquéreurs dans le neuf. De fait, le dispositif qui aura coûté 2,4 milliards d'euros cette année mobilisera une enveloppe ramenée à 800 millions en 2012. Ce coup de scalpel n'est pas anecdotique, car le PTZ +, lancé en janvier 2011, est un succès populaire: cette année, 360.000 ménages en auront bénéficié. Ainsi, une famille avec deux enfants qui achète en zone A - notamment en Ile-de-France - un appartement neuf BBC (bâtiment basse consommation) peut toucher aujourd'hui un PTZ + sur vingt ans allant jusqu'à 124.800 euros.

Des barèmes qui pourront aussi être revus à la baisse en janvier 2012. «Comme certains acheteurs qui voulaient acheter dans l'ancien se reporteront sur le neuf, nous déciderons d'ici mi-décembre sur quels critères jouer (plafond d'opération, zonage…) pour tenir dans l'enveloppe de 800 millions , explique Benoist Apparu, secrétaire d'État au Logement. Il est aussi envisagé que ceux qui sont dans la tranche de revenu la plus élevée ne puissent plus bénéficier du PTZ +.»

En attendant, cette réorientation du PTZ + uniquement sur le neuf fait bondir les agents immobiliers qui vendent des logements anciens. «Cette décision nous éloigne définitivement de l'objectif d'une France de propriétaires voulue par le président de la République», regrette René Pallincourt, président de la FNAIM.

Autre mesure très forte: dès janvier 2013, le dispositif Scellier, qui apporte une réduction d'impôt substantielle (22% pour les achats signés cette année, 14% en 2012) aux particuliers qui achètent un bien pour le louer, sera supprimé en janvier 2013. Un tsunami pour les promoteurs immobiliers, car, cette année, 45.000 des 90.000 logements neufs vendus l'auront été à des investisseurs bénéficiant de cette niche fiscale. «La suppression du Scellier n'est pas rentable pour les pouvoirs publics , estime Alain Dinin, PDG de Nexity. Elle va permettre d'économiser 1 milliard. Mais elle entraînera un manque à gagner de TVA à hauteur de 1,9 milliard.» Enfin, le crédit d'impôt développement durable (CIDD), qui concerne notamment l'achat de chaudières à condensation ou de pompes à chaleur, subira un coup de rabot supplémentaire de 20% en 2012.

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Comment augmentent vos loyers

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Les loyers des logements dans les grandes villes ont bondi en dix ans. Voici quelques règles à connaître pour comprendre les variations visibles sur votre quittance.

Alors que la trêve hivernale, qui interdit toute expulsion des locataires, va commencer ce soir à 21 heures, le quotidien Libération dresse un constat effrayant de l'état du marché de la location. Jamais, les loyers n'ont été aussi élevés dans les grandes villes. D'après les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne les prix ont augmenté de 50% en 10 ans à Paris, de 43% en petite couronne, de 42% en grande couronne. Ainsi sur le site Internet de Particulier à Particulier, un tiers des trois pièces est proposé à un prix supérieur à 1800 euros. Il est désormais très difficile de trouver en deçà de 1400 euros mensuels. En 2001, les mêmes surfaces se négociaient aux alentours de 1000 euros ! Pour loger une petite famille à Paris il faut aujourd'hui avoir des revenus de l'ordre de 4500 à 6000 euros. Il y a dix ans 3000 à 3600 euros suffisaient. Sans atteindre les sommets de la région parisienne, les grandes villes de province affichent aussi une très forte progression des loyers, largement supérieure à la hausse des revenus et des prix à la consommation. Sur la même période, la hausse des prix à la consommation a été de 18,7% et le revenu disponible des ménages n'a crû que de 31%. Pourquoi une telle inflation ? Le déséquilibre entre l'offre et de la demande très largement en faveur des propriétaires a rendu les bailleurs gourmands. Voici un point sur la réglementation en terme de fixation des loyers.

• Signature du bail : liberté totale depuis 1997

Depuis le 1er août 1997, les propriétaires sont libres de déterminer le montant du loyer qu'ils souhaitent obtenir, et il n'existe aucun plafond. En théorie, le locataire peut négocier à la signature du bail, mais dans les faits, surtout dans les zones très demandées, les tractations sont rares. C'est donc la tendance du marché qui sert de base à la fixation du loyer. Seules exceptions à cette règle de liberté totale : les biens achetés dans le cadre des investissements Besson, Borloo et Scellier. En échange des avantages fiscaux liés à ces logements, les propriétaires doivent appliquer des loyers inférieurs aux prix du marché.

• La révision annuelle : plafonnée par la loi de 1989

Une clause du bail peut prévoir la révision annuelle du loyer. Chaque année, à la date anniversaire du contrat, le montant du loyer peut être revu à la hausse en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee chaque trimestre en fonction de l'inflation. Cette année, les propriétaires ont pu appliquer une hausse de 1,45% aux baux signés au premier trimestre , de 1,6% à ceux du deuxième trimestre , de 1,73% au troisième trimestre, et de 1,90% au quatrième trimestre .

Si le bail ne prévoit pas cette clause, le montant du loyer doit rester fixe durant toute la durée de la location. Enfin, le propriétaire peut prévoir une clause précisant que la révision ne se fera pas à la baisse lorsque l'IRL est négatif.

Le propriétaire peut par ailleurs appliquer une majoration en cours de bail s'il procède à des améliorations du logement .

Enfin, la loi de 1989 peut encore imposer une augmentation en cours de bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux des logements comparables dans le voisinage.

• Une revalorisation très encadrée à l'échéance du bail

Légalement, la durée d'un bail avec un particulier est fixée à trois ans. Au terme de cette période, le propriétaire peut proposer à son locataire une augmentation de loyer, mais uniquement s'il est manifestement sous-évalué par rapport au prix pratiqué dans le voisinage. Le locataire doit être informé six mois avant la fin du bail. S'il l'accepte, la hausse s'applique progressivement sur trois ans quand elle n'excède pas 10%. Si la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, elle doit être étalée par sixième sur six ans, même si le bail n'est que de trois ans. L'augmentation continue alors à s'étaler lors du renouvellement suivant.

En cas de désaccord entre le bailleur et son locataire, la commission de conciliation sera sollicitée pour avis. Les litiges peuvent aboutir devant le juge du tribunal d'instance.

Si le propriétaire ne demande pas de réévaluation, le bail est reconduit pour trois ans aux mêmes conditions.

Dans la région parisienne, cette augmentation est strictement encadrée et plafonnée par un décret du 25 août 2010 . Les bailleurs doivent restreindre l'augmentation à 50% de la différence entre l'ancien loyer du logement et la moyenne des prix pratiqués dans le voisinage (le propriétaire doit apporter six références pour des logements équivalents. Benoist Apparu, ministre du Logement a par ailleurs annoncé que les loyers supérieurs à 40 euros par mètre carré pour de très petites surfaces seraient davantage taxés dès 2012, afin de limiter les abus.

 

Les charges dues en plus du loyer

En plus du loyer, le locataire doit verser au bailleur une somme d'argent correspondant aux charges locatives dont il partage le paiement avec lui. Le décret du 26 août 1987 () précise la liste de celles dont le propriétaire peut demander le remboursement. Il s'agit des taxes relatives à des services dont bénéficie le locataire (enlèvement des ordures …), des dépenses d'entretien des parties communes, des frais de fonctionnement comme l'usage de l'ascenseur. Les augmentations annuelles basées sur l'Indice de référence des loyers ne s'appliquent pas au montant des charges locatives.

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Payez-vous trop de charges de copropriété ?

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QUESTION D'ARGENT - Le magazine Le Particulier publie dans son numéro de novembre, déjà en kiosque, la deuxième édition de son baromètre des charges de copropriété, enquête à laquelle plus de 1 000 lecteurs ont répondu. 

Avec Le Particulier

En tant que copropriétaire, il vous est peut-être déjà arrivé de vous plaindre du niveau élevé de vos charges. Pour autant, êtes-vous en mesure de les chiffrer avec précision? Et si oui, savez-vous si ce chiffre vous situe dans la moyenne, dans la catégorie des copropriétés économes ou dépensières? Pour vous permettre de répondre à cette question, le magazine Le Particulier publie dans son numéro de novembre, déjà en kiosque, la deuxième édition de son baromètre des charges de copropriété, enquête à laquelle plus de 1 000 lecteurs ont répondu. Les derniers résultats de cette enquête révèlent ainsi que la moyenne des charges pour la France entière, tous immeubles confondus, a atteint, en 2010, 29,36 €/m²/an (soit 2.348,80 € de charges pour un appartement de 80 m²) et 41,82 €/m²/an pour les immeubles dotés de tous les services et équipements (gardien, chauffage collectif, ascenseurs et espaces verts), soit 3.345,60 € de charges pour un appartement de 80 m². 

 

Quels sont les principaux postes de dépense? 

Sans surprise, c'est le chauffage collectif qui coûte le plus cher: 11,12 € m²/an, soit 26,59 % du budget total des charges pour une copropriété dotée de tous les équipements et services. Suit de près le coût du personnel salarié, essentiellement les gardiens d'immeuble (8,25 € m²/an, soit 19,73 % du budget global), puis les dépenses d'entretien des parties communes (6,21 €/m²/an, soit 14,84 % du budget).

Ce sont les immeubles les plus anciens qui sont les plus dépensiers. Il en coûte ainsi 51,65 € m²/an pour les copropriétés construites avant 1948, contre 32,89 € m²/an pour celles construites depuis 2005. Enfin, les copropriétés parisiennes sont les plus chères: 53,53 € m²/an contre, par exemple, 34,50 € m²/an en Rhône-Alpes.

 

Comment puis-je noter ma copropriété?  

En se fondant sur son enquête statistique, Le Particulier a mis au point une étiquette «charges» (sur le modèle du diagnostic de performance énergétique, DPE), qui permet de noter chaque copropriété sur une échelle de A (pour les plus économes) à G (pour les plus dispendieuses). Un simulateur en ligne (sur www.leparticulier.fr) permet d'effectuer une évaluation personnalisée. Il suffit d'indiquer son code postal, la superficie de son appartement en m², le montant de ses charges annuelles et la typologie de sa copropriété (présence ou absence d'ascenseur, gardien(s), espaces verts et chauffage collectif), pour obtenir la note de son immeuble, comparé à l'ensemble des copropriétés similaires situées dans la même région.

 

À quoi sert cette étiquette? 

Cette étiquette, qui permet de visualiser instantanément le niveau de charges d'un immeuble, est destinée à:

• informer les futurs acquéreurs d'un appartement du niveau de charges de la copropriété, compatible ou non avec le budget dont ils disposent;

• alerter les copropriétaires en place en cas de charges anormalement élevées, afin de les inciter à mettre en œuvre des mesures d'économie;

• amener les syndics à redoubler d'efforts pour contrôler et réduire le montant des charges des copropriétés qu'ils gèrent, sachant qu'un trop fort pourcentage d'immeubles «dépensiers» dans leur portefeuille constituerait pour eux une contre-référence.

 

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Les atouts de la pierre à crédit

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L'investissement locatif à crédit permet de réduire son impôt sur le revenu. Nos conseils pour négocier au mieux avec son banquier.

S'endetter pour payer moins d'impôt. C'est ce que font les épargnants qui investissent dans l'immobilier et pas seulement via des dispositifs de type Scellier. Souscrire un crédit pour investir dans la pierre présente de nombreux avantages : le loyer versé par le locataire rembourse les mensualités ; et les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers (pas le capital). Avec à la clé une économie d'impôt sur le revenu parfois substantielle, en particulier pour les contribuables lourdement taxés ou (et) qui perçoivent plusieurs loyers. Car les revenus fonciers - supérieurs à 15.000 euros brut par an - sont taxés au taux marginal d'imposition de l'investisseur, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (CSG + CRDS, 13,5 %). Pour protéger sa famille, l'emprunteur souscrira une assurance-décès (invalidité), qui prendra le relais en cas de coup dur, et permettra aux siens de conserver le bien. Un crédit permet aussi d'une certaine façon de se protéger contre l'inflation qui pourrait accélérer dans les années à venir. «Mais attention, la rentabilité du placement doit être supérieure au taux du crédit», souligne Philippe Baillot, directeur de Bred Banque privée. Sans oublier que «prendre un crédit équivaut à faire un pari sur la hausse des prix de la pierre, à défaut, l'effet levier sera négatif», rappelle-t-il.

Des banques de plus en plus exigeantes

Même si les taux des crédits immobiliers stagnent depuis le mois de juin, après avoir augmenté de près de 1 % en un an, les particuliers s'endettent toujours à des conditions intéressantes. Il faut ainsi compter entre 4 et 4,30 % en moyenne pour un prêt sur vingt ans (hors assurances) pour financer l'achat d'une résidence principale. Et sûrement un peu plus pour acquérir un logement locatif ou une maison de vacances. La donne pourrait changer et les banques soumises à d'importantes pressions devraient relever les taux des crédits. Pour l'heure, elles ont durci les conditions d'octroi.

Avant de se lancer dans l'aventure du crédit, il est important de calculer sa capacité d'emprunt et de répertorier tous les risques pouvant survenir : que se passera-t-il si le locataire ne paie pas le loyer, par exemple ? Car il faut aussi pouvoir rassurer le banquier, devenu nettement plus exigeant. Pour obtenir les meilleures conditions de crédit, l'emprunteur mettra donc en avant son meilleur profil. En faisant notamment valoir qu'il est plus fourmi que cigale. Des ajustements sont donc parfois nécessaires. «Certains devront un peu modifier leur mode de vie avant de solliciter un prêt», avance Philippe Taboret, directeur général de Cafpi. «Ils solderont tous les crédits à la consommation et autres crédits revolving. Ce qui leur permettra de retrouver une certaine capacité d'emprunt», poursuit-il.

Alors qu'en 2010, en pleine euphorie immobilière, certains banquiers avaient recommencé à prêter aux plus jeunes ménages, jusqu'à 110 % du montant de l'acquisition (incluant les frais de notaires), l'apport personnel, si possible important, est redevenu indispensable. «Le montant de l'apport personnel fait la différence. Un emprunteur avec un apport important pourra faire baisser son taux d'emprunt d'au moins 0,10%», constate Hervé Hatt, directeur général de Meilleurtaux.com. Plus que jamais, il est indispensable de faire le tour des banques ou de passer par un courtier pour décrocher le meilleur taux. «Les écarts de taux entre établissements financiers se creusent. Ceux qui ont déjà atteint leurs objectifs annuels en matière de crédit augmentent leurs taux», note Hervé Hatt. Ceux qui changeront de banque devront accepter de domicilier leur salaire dans l'établissement prêteur. «Cela fait partie de la négociation», note Philippe Taboret. Et permet aussi de faire baisser le coût du financement. Tout comme l'assurance emprunteur. De nombreux établissements proposent aussi des formules de crédit mariant différentes durées d'emprunt (sept, dix, quinze ans) ou taux variables et taux fixes. Elles peuvent permettre de faire baisser les taux de 0,10 à 0,15 %.

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Opter pour l'investissement locatif en direct

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Les mauvais coups à répétition portés sur l'immobilier locatif, tels que la baisse incessante des avantages fiscaux sur les différents régimes d'investissement, l'intégration de ces derniers dans le plafond des niches fiscales ou encore le durcissement de la taxation sur les plus-values immobilières n'ont pourtant pas ébranlé la foi des investisseurs dans le placement pierre.

Les mauvais coups à répétition portés sur l'immobilier locatif, tels que la baisse incessante des avantages fiscaux sur les différents régimes d'investissement, l'intégration de ces derniers dans le plafond des niches fiscales ou encore le durcissement de la taxation sur les plus-values immobilières n'ont pourtant pas ébranlé la foi des investisseurs dans le placement pierre. Cette confiance a même d'ailleurs été renforcée par la succession de krachs boursiers. Il est vrai que l'immobilier peut rapporter jusqu'à 8 % brut dans l'ancien, génère souvent une plus-value à la revente et, dans certains cas, permet de bénéficier d'avantages fiscaux parfois importants. De plus, c'est un des rares investissements qui peut être financé à crédit, ce qui renforce encore son attrait financier. D'autant que les taux d'intérêt, malgré la remontée amorcée à l'automne 2010, semblent, depuis l'été, en voie de stabilisation et restent à des niveaux attractifs, autour de 4 % pour un crédit amortissable sur quinze ans. «Les taux des crédits aux particuliers ne devraient pas bouger dans les prochaines semaines si les emprunts d'Etat se maintiennent au taux bas que nous connaissons», assure Maël Bernier, porte-parole du courtier en ligne Empruntis.com.

Mais attention, l'investissement immobilier n'est pas pour autant synonyme d'eldorado financier. Avant de concrétiser une opération immobilière, quelques règles de prudence s'imposent. Ne les négligez pas, même si, désireux d'investir avant le 31 décembre prochain pour bénéficier de dispositifs défiscalisants dès cette année, vous êtes pressé par le temps. Sachez, par exemple, que certaines villes continuent de souffrir d'une sur-offre locative (comme Rodez, Bourg-en-Bresse, Calais, Poitiers, Bourges ou Troyes...). Dans le pire des cas, le logement ne se louera pas et, dans le moins mauvais, il trouvera preneur, mais à un loyer inférieur à celui escompté. Ce qui peut nuire à l'équilibre financier de l'opération, si vous comptiez sur les loyers pour rembourser votre prêt immobilier.

Sélectionnez avec soin votre investissement

Un coup de fil aux agences immobilières du secteur conjugué à la lecture des petites annonces vous permettra de vous renseigner sur la qualité du marché locatif. Même si ce dernier est dynamique, choisissez soigneusement l'emplacement. La proximité des commerces, des écoles, des transports et l'absence de nuisances sont des gages d'une rentabilité locative pérenne. Enfin, mettez-vous systématiquement à la place de la catégorie des locataires visés lorsque vous choisissez le bien. Une petite surface séduira une clientèle d'étudiants et de jeunes couples si elle est située en centre-ville... nettement moins si elle est en lointaine banlieue ! En périphérie, investissez plutôt dans une maison avec jardin, une catégorie de biens appréciée des familles avec enfants. Mais les critères de sélection ne s'arrêtent pas là. En effet, chaque investissement locatif bénéficie d'une fiscalité spécifique. A vous de choisir celle qui vous convient le mieux...

Le dispositif Scellier a vu son attrait fiscal progressivement écorné depuis sa création, en 2009. La loi de finances 2012 prévoit, certes, de le proroger jusqu'en 2015 (il devait prendre fin l'an prochain), mais, en contrepartie, le montant de l'avantage fiscal est sérieusement rogné. Le taux de la réduction d'impôt passe ainsi, à compter de 2012, de 22 à 14 %, et le régime ne s'appliquera plus qu'aux seules acquisitions de logements neufs bénéficiant du Label Bâtiment basse consommation (BBC). Certes, si vous signez chez le notaire avant le 31 décembre, vous bénéficierez de conditions plus avantageuses: 22 % pour les immeubles labellisés BBC, et 13 % pour les immeubles non BBC. Mais soyez alors particulièrement vigilant car vous risquez fort de vous voir proposer des «queues de programmes», c'est-à-dire des logements invendus car mal exposés (au nord, par exemple), mal situés au sein de l'immeuble (au-dessus de la descente de garage, notamment) ou encore des programmes construits au milieu de nulle part. «Pour trouver du foncier bon marché, certains promoteurs n'hésitent pas à construire dans des friches industrielles ou dans des secteurs mixtes, mêlant locaux commerciaux et habitations», souligne Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup Consulting. Des emplacements hasardeux qui, faute de séduire durablement les locataires, pourraient contribuer à obérer un rendement brut déjà modeste : de 3 à 4 % avant avantage fiscal.

Contrepartie au bénéfice de l'avantage Scellier, vous êtes tenu de louer le bien pendant neuf ans et de respecter des plafonds de loyers - légèrement - en deçà de ceux du marché, variables suivant la localisation géographique du bien (voir tableau p.128). Si vous louez à des locataires aux ressources modestes et que vous respectez des plafonds de loyers inférieurs de 20 % à ceux du Scellier «classique», vous avez même accès au Scellier dit «intermédiaire».

Vous bénéficiez alors d'une déduction spécifique de 30 % sur vos loyers bruts et vous pouvez proroger votre engagement locatif de trois ou six ans, ce qui vous permet de bénéficier d'un complément de réduction d'impôt de 5 % par période triennale (taux applicable pour les investissements réalisés cette année: il devrait être abaissé à 4 % pour les opérations effectuées à compter de 2012). Ce qui porte à 32 % la réduction totale pouvant être obtenue avec un logement BBC. La première imputation de la réduction d'impôt se fait, non pas l'année de la signature chez le notaire, mais l'année d'achèvement de l'immeuble. Si vous avez acheté le logement sur plan, attendez-vous à patienter deux ou trois ans avant de profiter effectivement de votre avantage fiscal.

 

 

L'achat dans l'ancien offre des rendements attractifs

En investissant dans un logement ancien en centre-ville, vous n'aurez, sauf exception, pas d'avantage fiscal, mais vous bénéficierez d'un rendement doublé, de 5 à 8 % brut en fonction de la localisation géographique, par rapport à celui obtenu avec un investissement locatif dans le neuf.

En effet, à l'achat, un logement dans l'ancien est de 20 à 30 % moins cher que dans le neuf. Si le bien nécessite des travaux, vous pourrez déduire leur montant de vos loyers. Le cas échéant, le solde sera déduc tible de votre revenu global, dans la limite de 10.700 €. Si le logement que vous avez acheté répond aux critères de vétusté de l'Anah (Agence nationale de l'habitat), vous pouvez, sous certaines conditions - un effort sur les loyers, notamment - bénéficier de subventions qui peuvent atteindre 35 % des dépenses, plafonnées à 1000 € HT/m2 dans la limite de 80 m2 . Mais attention, si vous voulez signer avant la date fatidique du 31 décembre, il ne vous reste plus que quelques jours pour mener à bien une telle opération, compte tenu du délai quasi incompressible entre la promesse de vente et l'acte définitif. «On prévoit dix à quinze jours pour un certificat d'urbanisme et un renseignement hypothécaire, et deux mois pour purger le droit de préemption urbain et celui des safer», détaille Me Jean-Michel Soquema, notaire membre du Groupe Monassier.

Le charme des résidences services

Investir avant la fin de l'année dans une résidence avec services - il en existe cinq grandes catégories : résidences étudiantes, hôtelières, de tourisme, pour seniors, et résidences médicalisées pour personnes âgées - permet de bénéficier d'un double avantage. En premier lieu, l'opération ouvre droit à la réduction d'impôt Censi-Bouvard, qui représente 18 % du montant de l'investissement (ce taux devrait passer à 14 % pour les opérations réalisées à compter de 2012), étalée sur neuf ans dans la limite annuelle de 300.000 € par an et par opération. Ensuite, vous aurez la possibilité de récupérer la TVA à 19,6 % payée sur le prix d'achat. Autre avantage, les loyers perçus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui permet, entre autres, d'amortir le bien et le mobilier sur les revenus de même nature, voire, sous certaines conditions, sur le revenu global. Le rendement net annoncé de ce type est honorable: autour de 4 %. À noter: si vous investissez dans une résidence de tourisme, vous pouvez, en contrepartie d'un rendement minoré, occuper votre logement quelques semaines par an.

Pour réussir votre investissement dans une résidence services, vous devez être particulièrement vigilant sur la qualité et le professionnalisme de l'exploitant qui gérera la résidence. S'il est défaillant, vous risquez, au pire, de perdre le bénéfice de votre avantage fiscal, au mieux d'être contraint d'accepter une renégociation à la baisse de vos loyers. Par ailleurs, soyez extrêmement vigilant sur la qualité de l'emplacement. Pour les résidences de tourisme, privilégiez les stations balnéaires ou de ski réputées ; pour les résidences d'affaires, la proximité des centres d'affaires ou, mieux encore, les centres-villes ; ce qui permettra aussi à la résidence d'être occupée par des touristes à la belle saison. Enfin, pour les résidences étudiantes, la proximité des facultés ou des grandes écoles. Des conseils de bon sens qu'il convient de ne pas perdre de vue, même si vous êtes pressé par le temps...

Le Scellier, dans l'ancien aussi

Moins connu que son homologue dans l'immobilier neuf, le Scellier ancien se révèle être un choix très compétitif. Pour un investissement réalisé en 2011, il vous ouvre droit à une réduction de 13% sur 9 ans (23% sur 15ans si vous optez pour le Scellier intermédiaire) dans la limite de 300.000 € par an et par opération. Vous y aurez accès si le bien que vous envisagez d'acquérir ne respecte pas au moins quatre des quinze critères de décence et six des douze critères de performance technique prévus par un arrêté du 19décembre2003 et un décret du 30 janvier 2002. A l'issue des travaux, l'intégralité des critères devra être remplie. Vous avez aussi la possibilité de bénéficier du Scellier ancien si vous transformez en logement des locaux qui n'y étaient pas antérieurement destinés: commerces, bureaux... Mais dans ce cas, vous devrez faire préalablement valider le changement d'usage du local par la copropriété et par la mairie. Au rendement élevé dégagé par une opération «Scellier ancien» -jusqu'à 8% dans les centres-villes de province- s'ajoute la perspective d'une belle plus-value à la revente.

Trente ans avant d'être exonéré de plus-values

La deuxième loi de finances rectificative 2011, adoptée le 8septembre dernier, a très nettement alourdi la taxation des plus-values immobilières. Sont concernés par cette modification tous les actes de vente (signature d'un acte authentique chez le notaire, et non la signature d'une simple promesse) signés à compter du 1erfévrier 2012, la mesure s'appliquant par anticipation au 25 août pour les apports à une société civile immobilière (SCI). La résidence principale continuant d'être exonérée, sont alors concernés par cet alourdissement les propriétaires qui vendent une résidence secondaire, un bien locatif, un terrain à bâtir, qui apportent un bien à une SCI ou qui en revendent des parts. Un amendement à la loi de finances prévoit toutefois d'exonérer la première cession d'un logement lorsque le contribuable n'est pas propriétaire de sa résidence principale.Les plus-values immobilières continuent d'être taxées à 19% (plus les prélèvements sociaux, dont le montant vient de passer de 12,3 à 13,5% depuis le 1eroctobre 2011). En revanche, il faudra désormais attendre 30ans pour en être totalement exonéré (contre 15 ans aujourd'hui). La plus-value est calculée après l'application d'un abattement qui augmente avec la durée de détention. Au-delà de la 5eannée, celui-ci s'élève à 2% par an entre 6 et 17ans, 4% par an entre 18 et 24ans, et 8% par an entre 25 et 30ans. Ainsi, 80% de la plus-value reste imposable après 15ans, et 64% après 20ans. Et au bout de 9 ans, durée pendant laquelle les investisseurs désirant bénéficier d'un régime fiscal de faveur (Scellier, Censi- Bouvard...) doivent conserver leurs biens, la plus-value reste taxable pour 92% de son montant! La réforme risque donc de conduire les propriétaires à conserver leur bien plus longtemps pour amortir le poids de la fiscalité lors de la revente.

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Les travaux d'isolation ont la cote... mais jusqu'à quand ?

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Trop élevée la facture énergétique des Français ? 46% le pensent en tout cas et 80% déclarent vouloir la réduire selon le baromètre annuel de l'ADEME sur le comportement des ménages pour maitriser l'énergie dans leur logement. Ce qui expliquerait, selon l'ADEME, le niveau élevé des travaux d'efficacité énergétique engagés par les ménages (14.4% des Français interrogés en 2010). Les travaux d'isolation sont les plus fréquents : 80 % des ménages y ont recours. Les interventions les plus fréquentes concernent la pose de double vitrage (26% des travaux d'isolation), et l'isolation des toitures et combles (12%). Pour autant, il est peu probable que le prochain baromètre de l'ADEME confirme le succès de ces travaux. Financés en partie par le crédit d'impôt développement durable (84% des ménages), le coup de rabot envisagé dans le cadre du projet de loi de finances pour 2012 pourrait freiner les ardeurs de certains. Notamment en ce qui concerne les dépenses de matériaux d'isolation, les plus impactées par ce rabot. Le taux du crédit passerait ainsi de 13 % cette année à 11% l'année prochaine (il était de 15 % pour l'isolation des fenêtres et de 25% pour l'isolation des murs et toitures en 2010). Sans compter que l'octroi du crédit d'impôt pour l'isolation des fenêtres en maisons individuelles serait conditionné au financement d'autres travaux.

La Rédaction d'Intérêts Privés
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Les Français souhaitent aussi devenir propriétaires pour s'enrichir

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Selon une enquête du Crédit foncier, la volonté de réaliser une plus-value immobilière est davantage prise en compte par 64% des Français d'aujourd'hui. Ils étaient 48% dans les années 1980.

En matière d'achat immobilier, les Français seraient devenus plus opportunistes. C'est ce qui ressort d'une enquête du Crédit foncier publiée ce samedi par Le Parisien-Aujourd'hui en France, ce samedi. Selon cette étude, près des deux tiers des Français avancent la volonté de réaliser une plus-value immobilière au moment d'acheter un appartement. Il y a trente ans, ils étaient un peu moins de la moitié. «En 2010, 22% des acheteurs formulent leur intention de revendre dès que possible, contre 4,2% en 1980», a expliqué au journal Bruno Deletré, directeur général du Crédit foncier. La volonté de ne plus payer de loyer et la sécurité de toujours disposer d'un logement restent les principales motivations des primo-accédants quel les que soient les générations (plus de 90% des personnes interrogées). L'enquête a été réalisée auprès de quatre générations de primo-accédants (1620 personnes au total) ayant souscrit un prêt au Crédit foncier.
«Acheteurs plus opportunistes et stratégiques»

Pour le directeur général du Crédit foncier, la génération d'aujourd'hui est plus «stratège » que ses aînés qui pouvaient sans doute plus facilement acheter un bien de long terme. «Nous sommes face à des acheteurs plus opportunistes, qui se placent sur une option financière et stratégique», a-t-il poursuivi. Les acheteurs d'aujourd'hui qui ont subi un doublement des prix en dix ans sont plus attentifs à l'état du marché toujours selon cette enquête (75% contre 66% pour les acheteurs des années 2000) mais ne sont pas plus soucieux que les générations précédentes de se constituer un placement pour la retraite (en moyenne, entre 71% et 72% selon les générations).

Dans ce contexte de hausse des prix, les acheteurs d'aujourd'hui ressentent davantage de fierté de devenir propriétaires (67% contre 54% pour la génération 2000). La génération 2000, favorisée par un contexte économique favorable, se déclare «la plus satisfaite», les acheteurs des années 1990 se disent «raisonnables» et ceux des années 1980 mettent en avant les «sacrifices» consentis pour rembourser son emprunt.
 

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Impayés de loyer : 2 600€ en moyenne dans les zones tendues

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On en sait un peu plus sur les impayés de loyer, grâce à la dernière enquête réalisée et publiée par l'agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL). Bonne nouvelle pour les bailleurs : seuls 6 % des locataires en situation d'impayés interrogés considèrent que leur dette est liée au niveau trop élevé de leur loyer dès le départ. La plupart d'entre eux (70 %) font surtout état d'une baisse de leurs ressources augmentant considérablement leur taux d'effort pour payer leur loyer (près d'un locataire sur deux consacre ainsi 35% de son revenu au règlement du loyer hors charges, et jusqu'à 50% pour un quart d'entre eux). Bien sûr, c'est dans les secteurs où l'offre locative est la plus tendue (Ile-de-France, métropoles régionales, zones touristiques) que le montant moyen des impayé reste le plus élevé : 2600€ contre 1770€ dans les zones rurales. Quant aux bailleurs interrogés, ils gèrent eux-mêmes leurs biens dans 90% des cas et semblent méconnaitre les dispositifs susceptibles de limiter les impayés. De fait, seuls 35% bénéficient d'une caution solidaire ou utilisent une assurance locative et le versement des aides de la CAF par tiers payant n'est utilisé que par 40% des propriétaires alors que la majorité des locataires perçoivent une aide.

La Rédaction d'Intérêts Privés
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