Les loyers des logements dans les grandes villes ont bondi en dix ans. Voici quelques règles à connaître pour comprendre les variations visibles sur votre quittance.
Alors que la trêve hivernale, qui interdit toute expulsion des locataires, va commencer ce soir à 21 heures, le quotidien Libération dresse un constat effrayant de l'état du marché de la location. Jamais, les loyers n'ont été aussi élevés dans les grandes villes. D'après les chiffres de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne les prix ont augmenté de 50% en 10 ans à Paris, de 43% en petite couronne, de 42% en grande couronne. Ainsi sur le site Internet de Particulier à Particulier, un tiers des trois pièces est proposé à un prix supérieur à 1800 euros. Il est désormais très difficile de trouver en deçà de 1400 euros mensuels. En 2001, les mêmes surfaces se négociaient aux alentours de 1000 euros ! Pour loger une petite famille à Paris il faut aujourd'hui avoir des revenus de l'ordre de 4500 à 6000 euros. Il y a dix ans 3000 à 3600 euros suffisaient. Sans atteindre les sommets de la région parisienne, les grandes villes de province affichent aussi une très forte progression des loyers, largement supérieure à la hausse des revenus et des prix à la consommation. Sur la même période, la hausse des prix à la consommation a été de 18,7% et le revenu disponible des ménages n'a crû que de 31%. Pourquoi une telle inflation ? Le déséquilibre entre l'offre et de la demande très largement en faveur des propriétaires a rendu les bailleurs gourmands. Voici un point sur la réglementation en terme de fixation des loyers.
• Signature du bail : liberté totale depuis 1997
Depuis le 1er août 1997, les propriétaires sont libres de déterminer le montant du loyer qu'ils souhaitent obtenir, et il n'existe aucun plafond. En théorie, le locataire peut négocier à la signature du bail, mais dans les faits, surtout dans les zones très demandées, les tractations sont rares. C'est donc la tendance du marché qui sert de base à la fixation du loyer. Seules exceptions à cette règle de liberté totale : les biens achetés dans le cadre des investissements Besson, Borloo et Scellier. En échange des avantages fiscaux liés à ces logements, les propriétaires doivent appliquer des loyers inférieurs aux prix du marché.
• La révision annuelle : plafonnée par la loi de 1989
Une clause du bail peut prévoir la révision annuelle du loyer. Chaque année, à la date anniversaire du contrat, le montant du loyer peut être revu à la hausse en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Insee chaque trimestre en fonction de l'inflation. Cette année, les propriétaires ont pu appliquer une hausse de 1,45% aux baux signés au premier trimestre , de 1,6% à ceux du deuxième trimestre , de 1,73% au troisième trimestre, et de 1,90% au quatrième trimestre .
Si le bail ne prévoit pas cette clause, le montant du loyer doit rester fixe durant toute la durée de la location. Enfin, le propriétaire peut prévoir une clause précisant que la révision ne se fera pas à la baisse lorsque l'IRL est négatif.
Le propriétaire peut par ailleurs appliquer une majoration en cours de bail s'il procède à des améliorations du logement .
Enfin, la loi de 1989 peut encore imposer une augmentation en cours de bail, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux des logements comparables dans le voisinage.
• Une revalorisation très encadrée à l'échéance du bail
Légalement, la durée d'un bail avec un particulier est fixée à trois ans. Au terme de cette période, le propriétaire peut proposer à son locataire une augmentation de loyer, mais uniquement s'il est manifestement sous-évalué par rapport au prix pratiqué dans le voisinage. Le locataire doit être informé six mois avant la fin du bail. S'il l'accepte, la hausse s'applique progressivement sur trois ans quand elle n'excède pas 10%. Si la hausse est supérieure à 10 % de l'ancien loyer, elle doit être étalée par sixième sur six ans, même si le bail n'est que de trois ans. L'augmentation continue alors à s'étaler lors du renouvellement suivant.
En cas de désaccord entre le bailleur et son locataire, la commission de conciliation sera sollicitée pour avis. Les litiges peuvent aboutir devant le juge du tribunal d'instance.
Si le propriétaire ne demande pas de réévaluation, le bail est reconduit pour trois ans aux mêmes conditions.
Dans la région parisienne, cette augmentation est strictement encadrée et plafonnée par un décret du 25 août 2010 . Les bailleurs doivent restreindre l'augmentation à 50% de la différence entre l'ancien loyer du logement et la moyenne des prix pratiqués dans le voisinage (le propriétaire doit apporter six références pour des logements équivalents. Benoist Apparu, ministre du Logement a par ailleurs annoncé que les loyers supérieurs à 40 euros par mètre carré pour de très petites surfaces seraient davantage taxés dès 2012, afin de limiter les abus.
Les charges dues en plus du loyer
En plus du loyer, le locataire doit verser au bailleur une somme d'argent correspondant aux charges locatives dont il partage le paiement avec lui. Le décret du 26 août 1987 () précise la liste de celles dont le propriétaire peut demander le remboursement. Il s'agit des taxes relatives à des services dont bénéficie le locataire (enlèvement des ordures …), des dépenses d'entretien des parties communes, des frais de fonctionnement comme l'usage de l'ascenseur. Les augmentations annuelles basées sur l'Indice de référence des loyers ne s'appliquent pas au montant des charges locatives.
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Lorsqu'on investi dans un bien immobilier pour le louer, le principal critère est le retour sur investissement.
