D’après les sources INSEE, la France compte plus de 8,3 millions de célibataires. Un chiffre qui a doublé sur les quarante dernières années. Presque  9 millions de personnes vivent donc seules, dont 53% de femmes. Un tel nombre s’explique par l’évolution des mentalités, les changements de mode de vie, plus d’individualisme, de liberté, …

L’accès au logement et la propriété sont-elles plus difficiles pour un célibataire que pour une couple ou une famille, quel est le profil de cet acheteur ?

L’emprunt immobilier pour une femme célibataire

L’emprunt immobilier chez les célibataires et bien différent si il s’agit d’un homme ou d’une femme, leurs comportements, leurs besoins et envies, étant visiblement distincts. En effet, une étude comparative montre que les femmes célibataires ne représentent que 30% des emprunts, contre 70% donc d’hommes. Mais si les femmes représentent moins d’un tiers des emprunteurs célibataires, leurs revenus sont également plus modestes avec en moyenne un net d’environ 3.000€, contre 4000€ pour les hommes. Avec également un apport initial moins important. Des emprunts donc de plus petites sommes, et des durées plus courtes.

Pour toutes informations complémentaires sur l’accès à la propriété immobilière et connaitre les prix du marché suivant votre région, le site Lesclesdumidi.com propose des données très complètes.

Acheteurs célibataires, le profil féminin

Concernant les femmes célibataires, il est à noter que 36% d’entre elles ont un enfant à charge ou plusieurs, soit 10% de plus que les hommes. Et voici leurs statuts professionnels :

• 22% cadres
• 21% fonctionnaires
• 31% employées s salariées

Le statut professionnel des hommes est légèrement différent :

• 25% cadres
• 15% fonctionnaires
• 24% employées salariées

L’âge moyen de ces femmes désirant accéder à l’emprunt immobilier est situé autour de 40 ans. A Paris, l’âge moyen est même de 37 ans.

D'après Les Clés du Midi, concernant l’emprunt immobilier demandé, la demande des femmes célibataires est située au-dessus de 120.000 euros. L’apport personnel lui est compris entre 25 et 80.000 euros, et plus de 160.000 euros pour la capitale française. Bien évidemment, célibataire ou pas, les prix de l’immobilier à Paris sont bien plus élevés et des revenus conséquents sont nécessaires pour accéder à la propriété immobilière.

L’apport d’un célibataire va être en général plus conséquent que l’apport d’un couple, pour l’achat d’une maison ou d’un appartement (cliquez ici). En effet, les charges sont bien moindres et le pouvoir d’achat en sera donc plus élevé. Le célibataire va donc présenter bien souvent un meilleur dossier auprès de son banquier, un plus gros apport affichant plus de sécurité pour l’organisme financier. Tout cela compensera le revenu unique, un double salaire restant un point positif réservé forcément aux couples.

(Sources des données : INSEE et Empruntis)

Les loyers peuvent être augmenté de 1,88%. En effet, l'indice de référence des loyers pour le 4e trimestre 2012 a été publié le 12 janvier 2013 pour atteindre 123,97 (+1,88% sur un an)

Pour rappel, l'IRL est défini trimestriellement selon les calculs de l'INSEE et a pour objectif de limiter la révision des loyers.

Quelques changements s’annoncent pour l’investissement locatif en 2013. En effet, le projet de loi de finances 2013 a été adopté jeudi 20 décembre 2012 et change quelque peu la donne.

Le dispositif Duflot qui remplace la loi Scellier est entré en vigueur le 1^e janvier 2013 pour une durée de 4 ans. Il permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18% pour les investissements dans le neuf ou assimilé situés dans les zones où l’offre locative est insuffisante. Par contre, celui-ci est bien plus contraignant que la loi Scellier car :

• Le revenu du locataire ne doit excéder 2,5 fois le SMIC
• Le loyer doit être 20% inférieur au marché local
• Le plafond de défiscalisation est limité à 300 000€
• Le bien doit être situé dans une zone éligible

Le dispositif Duflot se rapproche donc du Scellier social ou Scellier intermédiaire.

Les taux ne cessent de baisser et l’écart avec les années 2008, 2009 se creuse. En effet, le courtier Empruntis annonce un taux moyen pour le mois d’octobre sur 15 ans de 3,35% et sur 20 ans de 3,80%.

De son côté, Meilleurtaux affirme avoir une explosion des renégociations de crédits (6 500 dossiers gérés en octobre contre 1 500 en moyenne). Selon ce dernier, le moment est idéal pour renégocier les crédits, même pour ceux souscrits récemment car malgré la faible différence de taux, l’économie réalisable est importante à cause de la part des intérêts dans les mensualités (souvent autour de 60%).

Par ailleurs, Empruntis évoque le fait que les taux pourraient encore baisser car les banques n’ont pas atteintes leurs objectifs et font la chasse aux nouveaux clients.

L'indice de référence des loyers pour le 3e trimestre 2012, publié le 13 octobre 2012 il atteint 123,55 (+2,15% sur un an)

Pour rappel, l'IRL est défini trimestriellement selon les calculs de l'INSEE et a pour objectif de limiter la révision des loyers.

La baisse des taux des crédits semble continuer puisque un plus bas historique a été atteint au mois d’août 2012. En effet, d’après une étude réalisée par le courtier Meilleurtaux.com, ces derniers sont plus bas qu’en octobre 2010.

L’étude a été réalisée pour les plus grandes villes de France. On constate des taux à 20 ans de 3,15% pour Nantes,  3,30% pour Lille et Strasbourg, 3,35% pour Toulouse ou encore 3,37% pour Paris. Cette baisse pourrait même se poursuivre en septembre.

L’encadrement des loyers à la relocation a été mis en place par un décret publié le 1e août 2012. Les propriétaires de logements de 38 agglomérations ne pourront donc plus augmenter leur loyer librement lors d’un changement de locataire. En effet, celui-ci sera limité à l'Indice de Référence des Loyers (IRL).

Cependant, des cas permettent d’augmenter le loyer au-delà de l’IRL :

• La réalisation de travaux d’amélioration d’un montant supérieur à la moitié du loyer annuel. Cependant la hausse de loyer appliquée dans ce cas ne peut excéder 15% du montant TTC des travaux. Exemple loyer : 700€/mois, soit 8400€/mois (hors charges). Travaux : 5000€ TTC. Le loyer peut augmenter jusqu’à 15% de 5000€, soit 750€. Le nouveau loyer annuel pourra donc aller jusqu’à 9150€, soit 762,5€/mois (+8,9%)
• Le loyer est sous-évalué par rapport au marché. Le loyer pourra alors être augmenté de la moitié de la différence avec les loyers des logements comparables du voisinage (voir modalités prévues à l’article 19 dela loi du 6 juillet 1989 susvisée)

Pour plus d'informations, retrouvez notre dossier sur l'encadrement des loyers à la relocation et la liste des villes concernées par l'encadrement des loyers à la relocation.

Suite à l’annonce par le gouvernement d’encadrer les loyers à la relocation, les français semble vouloir se détourner de l’investissement locatif. Ce dispositif qui devrait faire l’objet d’un décret mi-juillet limiterait le nouveau loyer selon l’IRL entre chaque nouveau locataire.

Une étude commandée par Century 21 va dans ce sens puisque les français pensent à 52% que cet encadrement va rebuter les particuliers à investir dans le locatif. On peut également noter 55% s’attend à moins de travaux ou d’entretien dans les logements loués.

 

Alors pourquoi le gouvernement poursuit dans ce sens ? Tout d’abord, les propriétaires bailleurs ne représentent que 17% des français, soit une faible part de l’électorat et surtout bien moins que les locataires.

Cette mesure reste très attendue par les français, puisque 74% d’entre eux se déclarent favorable à une telle mesure.

Le nouveau gouvernement, plus particulièrement Cécile Duflot, ministre du logement souhaite mettre en place l’encadrement des loyers à la relocation.

L’encadrement des loyers se fait actuellement pour la hausse appliquée à un locataire, chaque année et en cas de renouvellement de bail, c'est la révision du loyer. Cette mesure concerne donc la hausse des loyers appliquée à chaque changement de locataire. L’encadrement serait fait de la même manière et avec le même indice, l’IRL (Indice de référence des loyers).

Actuellement, la grande majorité des augmentations de loyers se fait lors de la relocation (changement de locataire), ce qui rendrait compliqué, voire impossible d’augmenter le loyer d’un bien plus vite que l’IRL.

Mise en place et contrôle

L’idée émise par les proches de Cécile Duflot est de rendre ce contrôle possible par le nouveau locataire en portant à sa connaissance dans le nouveau bail le loyer du locataire précédent. La réussite de ce procédé est donc contestable dans certains cas où la demande en logement est forte comme à Paris, le futur locataire ne serait pas en position de force pour contester le loyer de son futur bail.

L’autre option envisageable est pour l’état de contrôler lui-même les loyers grâce aux déclarations de revenus des propriétaires, mais cette solution semble trop complexe à mettre en œuvre.

 

Pour quand ?

Le détail de cet encadrement serait actuellement élaboré, les prochaines dates seraient :

• Juin 2012 : présentation en Conseil d’Etat
• Juillet 2012 : publication
• Septembre 2012 : entrée en vigueur

 

Impacts

Les associations de propriétaires pensent que cette mesure risque de freiner considérablement l’investissement locatif en supprimant la perspective de hausse progressive du retour sur investissement. D’autres relativisent et pensent que cette mesure n’aura qu’un faible impact vis-à-vis des propriétaires qui continueront d’investir car le placement restera attrayant, notamment avec le prix de revente.

L’autre risque évoqué serait une dégradation des logements. Suite à la diminution de la croissance de leurs revenus, les propriétaires pourraient diminuer leurs dépenses en rénovation. Ils pourraient ainsi avoir une croissance artificielle plus forte.

 

4 pays d’Europe pratiquent des mesures équivalentes

L’Allemagne, la Suède, la Suisse et les Pays-Bas pratiquent des mesures qui peuvent s’apparenter à un tel encadrement.

L’Allemagne définit un loyer raisonnable par l’intermédiaire de son agence nationale de l’habitat. Si le loyer dépasse ce dernier de 20%, le locataire peut poursuivre son propriétaire devant les tribunaux, et ce depuis la fin de la dernière guerre mondiale. Les loyers dans les villes les plus chers sont loin de nos loyers parisiens, alors est-ce que cela voudrait dire que cette mesure est efficace ? Difficile de se prononcer car l’Allemagne ne connait pas la centralisation que nous avons en France avec Paris.

Le Suède décide des loyers par l’intermédiaire d’offices municipaux qui imposent les loyers aux propriétaires. Cet encadrement est efficace contre la hausse des loyers mais jugé illégal par la Commission Européenne.

La Suisse et les Pays-Bas proposent également des mesures qui sont plus difficiles à juger car la location représente une part plus faible qu’en France. La Suisse peut appliquer un loyer maximum en cas de pénurie de logement par canton, mais dans les faits, très peu de locataires contestent leurs loyers. Les Pays Bas, eux ont mis en place un système à points qui est basé sur la valeur locative du logement et défini le loyer maximum. Résultat le parc locatif a considérablement diminué.

 

Autres mesures en relation

François Hollande a également évoqués deux autres mesures proches :

• L’encadrement des loyers pour les biens loués pour la première
• L’obligation d’une baisse des loyers de 20% pour les biens reloués dans les villes où la demande est forte comme à Paris.

Le Figaro revient sur l'évolution du marché locatif des principales villes en France entre 1998 et 2012. On remarque que la hausse moyenne des loyers sur cette période est de 2,9% par an pour atteindre le premier poste de dépense des ménages (à 26,9% de leurs dépenses en location privée) devant l'alimentation.

Pour prendre connaissance de l'article et consulter le détail par ville, consultez l'article.