Durée du bail commercial
Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum ; sauf s'il s'agit d'une location saisonnière ou d'un bail dérogatoire.
Le locataire peut donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans, appelé période "triennale", en le notifiant au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Une clause du bail peut toutefois le lui interdire mais seulement pour les baux de plus de 9 ans.
Le bailleur peut donné congés à son locataire dans les cas suivants, à condition de respecter un délais de préavis de six mois notifié au locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier :
- construction, reconstruction ou surélévation du local existant,
- réaffectation du local à usage d'habitation,
- exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière,
- en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le bailleur et le locataire (ou leur ayants-droits) ont également cette faculté de résiliation dans les mêmes conditions de préavis et de notification, en cas de : retraite, invalidité ou décès de l'une ou l'autre des parties (ou leurs ayant-droits)
Renouvellement du bail commercial
Si le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l'objet d'une demande congé par le bailleur ou le locataire, dans les délais légaux, et si une clause est prévue dans le contrat de bail commercial, il est prolongé de manière tacite et poursuit son cours dans les mêmes conditions.
Si aucune clause ne prévoit le renouvellement du bail commercial par tacite de reconduction, le locataire peut demander au bailleur le renouvellement de celui-ci en respectant un préavis de 6 mois avant l'expiration du bail, en le notifiant par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
Toutefois, lorsque le contrat de bail arrive à son terme (au bout de 9 ans minimum), le bailleur peut demander le renouvellement, lui permettant de modifier le montant du loyer : augmentation du loyer (ou baisse). Le bailleur doit alors le notifier par lettre recommandée avec avis de réception au locataire ou par acte d'huissier au moins 6 mois avant la fin du contrat de bail, en transmettant d'abord un congé au locataire et où le bailleur propose le nouveau montant du loyer du bail renouvelé Le locataire peut alors :
- soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer (en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d'huissier),
- soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer (dans ce cas, le litige sera porté à la commission départementale de conciliation, ou le Tribunal de Grande Instance si aucune conciliation n'est possible).
Les modalités du prix du renouvellement du bail sont libres. Elles peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision du loyer effectuée en cours de bail.
Références
Code de commerce - Article L145-4 modifié par LOI n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 2 (voir le texte)
Code de commerce - Article R145-23 (voir le texte)
Code de commerce - Article L145-9 (voir le texte)
Code de commerce - Article L145-11 (voir le texte)
Cas particuliers :
Le bail dérogatoire :
Le bail dérogatoire, appelé aussi bail de courte durée ou bail précaire, permet de limiter la durée du bail à 3 ans maximum.
Cependant, le bailleur et le locataire doivent respecté les conditions préalables suivantes :
- avoir fait le choix de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux,
- en insérant une clause particulière à cet effet dans le contrat de bail,
- le bail soit conclu lors de l'entrée dans les lieux du locataire.
Il n'est pas possible de conclure un bail dérogatoire à la suite d'un bail commercial et il ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail. Ainsi le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail, s'il part avant la fin du bail, il reste redevable des loyers jusqu'à son terme.
Si le locataire ne quitte pas les lieux à la fin du bail, le bailleur dispose d'1 mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux, à défaut le locataire peut prétendre bénéficier automatiquement d'un nouveau bail qui deviendra alors un bail commercial.
A savoir que ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat.
Le bail saisonnier
Le bail dérogatoire est apprécié notamment pour les activités saisonnières où la durée du contrat de bail peut ne s'appliquer le temps de la saison touristique (entre 3 et 6 mois).
La particularité de ce contrat de location saisonnière est qu'il est conclu pour une durée déterminée (avec une date de fin précise). Le contrat prend fin sans qu'il soit nécessaire de donner congé ou de transmettre un préavis.
Le bail peut être renouvelé chaque année pour la saison, avec la même durée, sans limite dans le temps. Il est également possible de conclure deux baux saisonniers pour le même local à deux périodes différentes (saison hivernale et saison estivale par exemple), ce qui permet de ne pas payer de loyer pendant la période de fermeture.
Le local ne doit pas être exploité hors saison par le locataire, c'est-à-dire pendant l'interruption du bail saisonnier, au risque que le contrat de bail saisonnier soit requalifié en bail commercial.
