Lorsque vous louez un bien pour une activité professionnelle : artisanale, commerciale ou industrielle, vous devez rédiger un contrat de location (bail).
Vous pouvez trouver des modèles de documents en librairies ou grandes surfaces, mais également en ligne (modèles de documents). Ces modèles à compléter répondent à 90% des besoins des propriétaires.
Vous pouvez également rédiger celui-ci par vous-même. Cela permet d’y ajouter les clauses souhaitées. Mais attention, certaines clauses sont proscrites par la loi. Le détail dans notre guide.
Clauses, mentions obligatoires
Les clauses rendues obligatoires par la loi sont les suivantes :
- Identification des parties : au minimum, le bailleur (propriétaire du bien), le locataire et éventuellement le mandataire
- Date de prise d'effet et durée du bail
- Consistance de la chose louée : descriptif sommaire (bureau, local, entrepôt,…) , nombre de pièces et surfaces
- Destination de l'activité du locataire : activité commerciale exercée, le cas échéant "tous commerces" permettant plus de souplesse et offrant au locataire la possibilité de changer d'activité sans avoir à éditer un nouveau contrat de bail
- Désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive
- Enumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun (gardiennage, ascenseur, espaces verts, …)
- Montant du loyer : montant du loyer, charges locatives, type de charges (provisions sur charges, charges forfaitaires,...), modalités de paiement (date du paiement, d'avance ou pas,...)
- Montant du dépôt de garantie le cas échéant
- Sanction : nullité relative ou demande d'un bail conforme
- Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail
- Annexe verte pour les surfaces supérieures à 2 000 m² : une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur : un descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...), leur consommation réelle d'eau et d'énergie, la quantité de déchets générée. Cette annexe peut prévoir des obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.
Clauses, mentions interdites
Constitution du bail, entrée dans les locaux
- Imputer tout ou partie des charges de constitution du dossier et d’établissement du bail ou de l’état des lieux au locataire
- Imposer le moyen de paiement au locataire
- Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur
- Interdire au locataire de demander des travaux de remise en état ou de réparation lors de son entrée dans les lieux
Exploitation, jouissance du bien
- Demander au locataire de laisser un accès permanent au bailleur pour n’importe quel motif
- Interdire au locataire de résider dans les locaux au titre d'habitation
- Interdire au locataire l'exercice d'activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles
- Pouvoir modifier la consistance des locaux sans recours du locataire
- Demander au locataire de payer des frais pour l’envoi d’avis d’échéance ou quittance
- Exclure de la responsabilité du bailleur, l’arrêt ou le dysfonctionnement des matériels et installations du logement et immeuble
- Autoriser le bailleur à effectuer des saisies sur les revenus du locataire en cas de non-paiement
- Interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours
- Diminuer ou supprimer des prestations prévues au contrat
- Obliger le locataire en vue de la vente ou de la location à laisser visiter le local les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables
Résiliation, expulsion
- Prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue dans la durée normale du bail
- Prévoir la résolution de plein droit pour motif autre que non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs
- Demander au locataire de prendre en charge l’ensemble des frais si une procédure était lancée contre lui
- Interdire au locataire de demander un délai pour évacuer les lieux en cas d’expulsion
- Imposer au locataire des heures de restitution des clés contre commencement d’une nouvelle période ou frais
- Demander par avance au locataire à effectuer des remboursements au titre des réparations locatives, faits sur la base d'une estimation unilatérale du bailleur
- Demander au locataire de répondre des dégradations survenues au cours de son occupation sauf si elles résultent de cas de force majeur
- Permettre au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel
- Demander de payer intégralement le loyer et charges pour tout mois commencé
- Demander au locataire de payer au bailleur les mois non courus lors de sa résiliation
Veuillez noter qu’il s’agit d’une large sélection mais en aucun cas de l’ensemble des clauses interdites.
Clauses facultatives
Afin de personnaliser le bail de location, il est possible d'intégrer des clauses spécifiques. Nous vous conseillons fortement d'en prendre connaissance.
Il est préférable d'intégrer les clauses suivantes selon les cas :
- Clause de révision du loyer : vous permet de réviser votre loyer tous les 3 ans, aussi appelé "révision triennale" en fonction de l'indice INSEE. Cette clause doit mentionner la date de révision (en général la date d'anniversaire du contrat), ainsi que l'indice de référence (dernier indice connu lors de la signature du contrat).
- Clause particulière sur le montant des charges liées à la propriété des locaux : vous pouvez inclure le paiement par le locataire de certaines charges liées à la propriété des locaux à condition de le prévoir dans le contrat de bail de location.
- Clause de non-concurrence : interdire au bailleur d'exercer lui-même, directement ou non, une activité concurrente de celle de son locataire dans un certain rayon géographique (à déterminer).
- Clause d'exclusivité : interdire au bailleur de louer dans le même immeuble un autre local pour l'exercice d'activités similaires à celles du locataire.
- Clause résolutoire : permet de résilier plus facilement le bail quand le locataire ne répond pas à ses obligations.
- Clause d'échelle mobile : permet de modifier le montant du loyer sans attendre 3 ans, le montant du loyer est alors révisé chaque année en fonction de l'évolution de l'indice de référence ILC déterminé par l'INSEE.
- Clause de cession ou sous-location du bail : permet d'autoriser (ou non) la cession du bail ou la sous-location du bien par le locataire
- Clause de garantie solidaire : permet de garantir le paiement des loyers au bailleur notamment lorsqu'il loue à plusieurs locataires ou suite à une cession du bail (référence Article L145-16-1 du Code de commerce).
- Clause de travaux : si le locataire prévoit de réaliser un certain nombre de travaux à ses frais, il est préférable de préciser les modalités d'exécution : information ou autorisation du bailleur, restitution dans l'état d'origine...
- Clause de garantie des vices cachés : permet au locataire d'être garanti contre les vices cachés pouvant restreindre ou empêcher l'exploitation de son activité.
- Clause de déspécialisation partielle ou restreinte : permet au locataire de modifier partiellement son activité et donc l'autoriser à exercer des activités complémentaires ou connexes (en lien avec l'activité exercée), sous réserve de l'accord du bailleur, en l'absence de cette clause tout changement d'activités peut entraîner la résiliation du bail ; cette clause permet aussi le déplafonnement du loyer en cas de renouvellement.
- Clause de despécialisation plénière : permet au locataire de modifier totalement son activité, deux conditions sont nécessaires pour effectuer cette procédure, le locataire doit : être dans la nécessité économique de changer d’activité, et mettre en place une activité compatible avec la destination, les caractères et la situation du local, cette clause permet aussi une augmentation de loyer immédiate.
- Clause de résiliation amiable : permet au bailleur ou au locataire de rompre le contrat de bail d'un commun accord avant les échéances fixées dans le contrat.
- Clause du Pas-de-Porte : correspondant à une somme d'argent demandée par le bailleur au locataire au début du bail tél un droit d’entrée exigé pour obtenir la mise à disposition des locaux. Le montant du Pas-de-Porte peut être pris en compte à titre de supplément de loyer (pour se prémunir contre le risque de voir les valeurs locatives du secteur croître plus rapidement que le loyer, dont les hausses sont limitées, sur la période de location) et/ou à titre d’indemnité (en contrepartie de certains avantages commerciaux accordés ou de la dépréciation de la valeur vénale des locaux). Selon sa nature, le traitement comptable et fiscal est différent.
A savoir que toute cession de bail commercial intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, délimité par délibération du conseil municipal, peut faire l'objet d'un droit de préemption de la commune (ou d'un établissement public de coopération intercommunale : EPCI), c'est-à-dire du droit par la commune en priorité de le rétrocéder à un commerçant ou un artisan ; dans ce cas, la cession doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la Mairie de la commune où est situé le bien. Vous pouvez téléchargher le formulaire de déclaration préalable sur le site : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F22552.
