Durant la vie de vos biens commerciaux, vous pouvez augmenter vos loyers mais attention, cette démarche est relativement encadrée.
2 types d'augmentation existent :
- Révision du loyer : chaque année et pour un même contrat (en cours de bail), vous pouvez réviser le loyer dans la limite de l'indice de référence des loyers commerciaux (ILC), publié par l'INSEE.
- Déplafonnement du loyer : c’est-à-dire d’une fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative, en cas de modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énoncés à l’article L.145-33 du Code de commerce modifié par Loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 - art. 33 JORF 12 décembre 2001.
Références :
Articles L.145-33 à L.145-40 du Code de commerce modifié par Loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 - art. 33 JORF 12 décembre 2001 (V) - (voir le texte)
a) Le loyer :
Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
- 1) Les caractéristiques du local considéré ;
- 2) La destination des lieux ;
- 3) Les obligations respectives des parties ;
- 4) Les facteurs locaux de commercialité ;
- 5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Code de commerce - Article L145-33 modifié par Loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 - art. 33 JORF 12 décembre 2001
b) En cas de non-respect par le bailleur des dispositions des articles L.145-33 à L.145-40 du Code de commerce, le locataire dispose, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours, d'un délai de deux mois pour contester le montant du loyer auprès de la commission de conciliation.
A défaut d'accord constaté par la commission, le juge, saisi par l'une ou l'autre des parties, fixe le loyer.
c) Lors du renouvellement du contrat à la valeur locative, en cas de modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative, le loyer ne donne lieu à réévaluation sous certaines conditions énoncées à l’article L.145-33 du Code de commerce modifié par Loi n°2001-1168 du 11 décembre 2001 - art. 33 JORF 12 décembre 2001, notamment si :
- Il y a modification de la destination des lieux en cas adjonction d’une nouvelle activité, sauf si celle-ci est incluse ou complémentaire de celle autorisée au bail, ou en cas de substitution de l’activité autorisée au bail par une autre activité, autorisée ou non.
- Il y a modification des facteurs locaux de commercialité en cas d’augmentation de la population locale concernant le local, ouverture d’une station de métro ou de tramway, création d’un parking facilitant le stationnement de la clientèle, création d’une zone piétonne, construction de nouveaux logements ou bureaux…
- Il y a modification des obligations respectives des parties en cas d’autorisation donnée en cours de bail au locataire d’exploiter en location-gérance, d’augmentation notable de l’impôt foncier, ou de modification conventionnelle du loyer.
- La modification de l’assiette du bail, par adjonction de nouveaux locaux ou réduction des surfaces louées
- Le bailleur a financé des travaux ne résultant pas de son obligation d’entretien.
- Le locataire a réalisé des travaux qui ont modifiés les caractéristiques des lieux loués comme par exemple augmentation importante de la surface de vente par déplacement d’une cloison ou création d’une mezzanine, liaison entre des locaux contigus
La modification doit être notable, avoir une incidence favorable sur l’activité exercée par le locataire et être survenue au cours du bail expiré.
La réalisation de simples travaux d’amélioration financés par le locataire ne pourra justifier un déplafonnement du loyer qu’à l’occasion du second renouvellement suivant l’exécution des travaux et pour autant que le bail contienne une clause d’accession desdits travaux au bailleur en fin de bail.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.
De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.
Cette augmentation ne peut être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente et elle ne peut excéder à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.
Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c), il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat.
La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c) et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire six mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat.
A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie selon le cas : l'article 7 du Décret n°53-960 du 30 septembre 1953.
A compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.
La révision éventuelle résultant du d) ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie.
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers commerciaux publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.
Depuis le 1er septembre 2014, seul l’indice des loyers commerciaux (ILC) peut être utilisé pour la révision des activités commerciales ou artisanales, qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix composé pour 50 % de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 25 % de l’indice du coût de la construction et pour 25 % de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur.
L'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) ne peut plus être utilisé pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014.
Pour en savoir plus : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F20564.
