Lors du départ du locataire, vous devez établir l'état des lieux de sortie afin de constater les dégradations éventuelles causées dans le logement.
Etat des lieux de sortie :
Dès le congé de départ du locataire, à sa sortie, vous devez établir ensemble l’état des lieux dit « de sortie » en se basant sur l’état des lieux « d’entrée » du locataire. Vous devez alors signaler tous les dégâts constatés qui n’étaient pas présents lors de l’entrée dans le logement.
Afin que votre locataire, lors de son départ, ne conteste pas l’état dans lequel le logement est rendu, il est primordial d’être aussi précis que possible dans le détail de l’état des lieux d’entrée.
Attention, certains dégâts causés par le locataire peuvent être retenus sur le montant de sa caution à conditions de pouvoir justifier les dépenses pour les réparations par le bailleur (exemples : factures), tandis que d’autres peuvent être liés à l’usure habituelle d’occupation ou vétusté et en aucun cas être redevables par le locataire.
Ainsi, la responsabilité retenue en cas de dégradation dans un logement en cours ou fin de location dépend de l'origine de cette dégradation (par négligence, par usure ou en cas de force majeure).
Les dégâts liés à la vétusté ou usure habituelle :
Ces dégâts ne peuvent pas être impactés au locataire et restent à la charge du bailleur.
La vétusté correspond à une usure naturelle liée à un usage normal dans la vie du logement afin de distinguer vétusté et détérioration, le bailleur et le locataire peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté. Si aucune grille de vétusté n'a été établie, on considère en moyenne une durée de 7 années applicables à cette usure naturelle.
Les dégradations pouvant être liées à la vétusté sont notamment :
- Usure du papier-peint
- Peintures dont la couleur est passée
- Sol usé
- Electroménager dysfonctionnant (dans le cadre d'un logement meublé)
- Etc …
A savoir que si ces dégradations interviennent en cours de bail, celles-ci sont à charge du bailleur.
Les dégradations par négligence :
Lors de la durée du bail, le locataire est tenu de procéder aux travaux et réparations locatives, aussi si celui-ci n'entretient pas le logement ou manque de soin, la réparation et remise en état du logement sont à sa charge.
Les dégâts pouvant résulter de sa négligence sont entre autres :
- Vitre brisée
- Papier-peint araché
- Trous ou tâches sur les murs
- Sol brûlé
- Porte cassée
- Etc…
Si le locataire conteste sa responsabilité, il doit démontrer par tout moyen que les dégradations ne lui sont pas imputables, soit cela provient d'une faute commise par le propriétaire ou s'il s'agit de grosses réparations lui incombant.
À savoir qu'en cas de dégât des eaux, incendie ou autre, c'est l'assurance des risques locatifs obligatoirement souscrite par le locataire qui couvrira ces dommages.
Les dégradations en cas de force majeure :
Les dégâts causés en cas de force majeure sont à la charge du bailleur.
C'est la cas notamment lors de tempête, inondations, feux de forêt, etc... Ces sinistres sont généralement couverts par l'assurance du propriétaire non occupant.
Que faire lorsque le locataire conteste les dégâts ?
Dans ce cas, vous devez transmettre une mise en demeure à votre locataire ou à sa caution, par courrier recommandé avec avis de réception ou par acte d’Huissier, signalant les dégâts dans le logement et le contraindre de remettre en état le logement en fonction des dégâts constatés.
Si, malgré la mise en demeure adressé au locataire, celui-ci refuse d’exécuter les travaux de remise en état, vous avez alors la possibilité de retenir le montant des réparations sur le dépôt de garantie (versée lors de l’entrée dans les lieux), à condition que les dépenses soient justifiées.
Que faire lorsque le montant des réparations des dégâts est supérieur au montant du dépôt de garantie ?
Si le montant des travaux est supérieur au montant du dépôt de garantie et que la remise en état du logement ne vous permet pas de relouer rapidement le logement, vous pouvez assigner le locataire devant le Tribunal d’Instance. Le Juge pourra alors statuer sur l’obligation au locataire de vous payer des dommages et intérêts ainsi que l’ensemble des travaux de réparation dus.
Références :
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 7 (voir le texte)
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale - Article 4 (voir le texte)
