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Publié le : 9 Janvier 2012

[alert style="warning"]La loi Pinel succède à la loi Duflot à compter du 1e septembre 2014[/alert]

Depuis le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot s’applique aux investissements locatifs. L’acheteur peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant de l’acquisition, plafonné à 300 000 euros, répartie sur 9 ans.

Ce dispositif a été remplacé par le dispositif Pinel depuis le 1er septembre 2014. 

Les conditions du logement :

Le logement doit être situé en zone éligible, notamment :

• A bis (Paris et l’Île-de-France)  
• A (Petite couronne et 2e couronne de la région parisienne, Côte d'Azur, Genevois français.),
• B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants)
• B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants, sous réserve) : voté pour 6 mois uniquement, soit pour toute signature avant le 30 juin 2013.

Les conditions de location :

Plusieurs conditions doivent être réunies pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Duflot.

• Le logement doit être loué nu pendant une durée minimale de 9 années. L'engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois suivant la date d'achèvement de l'immeuble (ou sa date d'acquisition si elle est postérieure).
• Le logement doit être la résidence principale du locataire.
• Le locataire ne peut pas être membre du même foyer fiscal que le propriétaire, ni être son ascendant ou son descendant.
• Les loyers sont plafonnés à environ 80 % des prix du marché. Les plafonds de loyers sont fixés par zone géographique et varient selon le type de logement.
• le logement doit être acheté neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et conforme à la réglementation thermique RT 2012 ou labellisé BBC (Bâtiment Basse Consommation).

Plafonds de loyer (en € par m²)

Plafonds de ressources des locataires (en €)

Les ressources du locataire sont plafonnées selon le tableau ci-dessous. Les ressources prises en compte sont celles du Revenu Fiscal de Référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu de l’année N-2 précédant celle de la signature du bail. Les plafonds de ressources appliqués dépendent de la composition du foyer et de la zone d’implantation de l'appartement.

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Publié le : 9 Janvier 2012

L’Anah propose un accompagnement et des aides financières aux propriétaires bailleurs qui engagent des travaux importants de réhabilitation de leurs logements SOUS CERTAINES CONDITIONS A RESPECTER.

Il existe différentes aides possibles :

Travaux pour pouvoir mettre votre bien immobilier en location :

Des travaux sont nécessaires pour pouvoir mettre votre bien en location ?

En vous engageant à le louer à des personnes aux ressources modestes et à un loyer abordable : vous pouvez faire financer environ un tiers de vos travaux par l’Anah.

Logements concernés :

Logements dont le niveau de dégradation a été constaté par un diagnostic ou un arrêté d'insalubrité ou de péril.

Le projet de travaux nécessaires peut être l’installation ou la rénovation de réseaux d’eau, d’électricité, de gaz ou l’installation d’une salle de bain et de toilettes. Il peut s'agir aussi de l’installation d’une douche de plain-pied ou d’une rampe d’accès. Le confortement des fondations ou le remplacement d’une toiture peuvent aussi être concernés.

Le montant de votre aide :

• Pour des gros travaux de réhabilitation d'un logement indigne ou très dégradé : 35 % du montant total des travaux HT, dans la limite de 350 €/m² maximum et de 28 000 € par logement.
• Pour des travaux de mise en sécurité et de salubrité ou pour l'autonomie de la personne (âge ou handicap) : 35 % du montant total des travaux HT, dans la limite de 262,50 € / m² maximum et de 21 000 € par logement.
• Pour des travaux de rénovation : 25 % du montant total des travaux HT, dans la limite de 187,50 € / m² maximum et de 15 000 € par logement.

Travaux pour améliorer les performances énergétiques de votre bien immobilier :

Si vous vous engagez à proposer votre bien à un loyer abordable à des personnes aux ressources modestes en devenant bailleur social, vous pouvez faire financer environ un quart de ces travaux par l’Anah.

Le projet de travaux doit permettre l’amélioration des performances énergétiques de votre bien immobilier, comme par exemple de mieux isoler votre bien au niveau des murs, combles ou fenêtres ou d’améliorer le système de chauffage ou de production d’eau chaude. Vos travaux doivent permettre d’améliorer la consommation énergétique de votre bien d’au moins 35%.

Le montant de votre aide :

• 25 % du montant total des travaux HT, dans la limite de 187,50 € / m² maximum dans la limite de 15 000 € par logement
• 1 500 € de prime « Habiter Mieux »

Cette aide est également applicable aux parties communes de votre copropriété.

Assistance par un prestataire spécialisé pour le projet de travaux de rénovation ou d’amélioration : 

Vous pouvez bénéficier d’une aide pour être assister par un prestataire spécialisé dans les démarches du projet de travaux afin de vous aider à effectuer le diagnostic, analyser le projet et aussi dans le choix des entreprises, l’étude des devis et pendant le chantier.

Quand cet accompagnement peut-il gratuit ?

Si votre bien est situé dans une commune qui a mis en place un dispositif d’intervention avec l’Anah, appelé "opération programmée", l’accompagnement est obligatoire et gratuit. Pour savoir si vous êtes dans ce cas, vous pouvez joindre votre contact local de l’Anah ou consulter le site http://www.anah.fr.

Quand votre accompagnement est-il payant ?

L'accompagnement est payant et facultatif si vous n'habitez pas dans une commune concernée par une opération programmée. Dans ce cas, le montant de votre aide à l'accompagnement est variable en fonction du type de travaux.

Le montant de votre aide :

• 840 € pour les projets de travaux lourds ;
• 560 € pour les travaux d'amélioration ayant droit à la prime Habiter Mieux* ;
• 300 € pour les travaux d'amélioration pour la sécurité et la salubrité de l'habitat, pour autonomie de la personne ou pour réhabiliter un logement dégradé.

Attention, ce montant peut varier en fonction de l'endroit où se situe votre bien.

Travaux dans le cadre d’un logement social :

Vous pouvez bénéficier d’une prime de 1 000 € qui peut vous être octroyée jusqu'au 31 décembre 2022 si vous vous engagez à confier votre logement conventionné (Hors zone C) à une structure agréée d'intermédiation locative (Agence immobilière sociale ou association) pour une durée d’au moins 3 ans.

L'intermédiation désigne une gestion locative sociale sous la responsabilité d'un intermédiaire agréé qui vous permet de déléguer et de sécuriser la gestion de votre bien. Elle se présente sous deux formes :

• soit par une structure d'intermédiation locative agréée,
• soit par un mandat de gestion confié à une agence immobilière sociale.

Autres aide financière de l’Anah : dans le cadre des fonds d’aide à la rénovation thermique (Fart) du programme "Habiter Mieux"

Aide de solidarité écologique (ASE)

Vous pouvez bénéficier grâce aux fonds d'aide à la rénovation énergétique (Fart) dans le cadre du programme Habiter Mieux, d'une aide financière accordée en complément d’une aide de l’Anah, appelée aide de solidarité écologique (ASE).

Les conditions pour bénéficer de l'ASE : 

• réaliser des travaux d’économie d’énergie permettant d’atteindre une amélioration d’au moins 35 % de la performance énergétique du logement ou du bâtiment (25 % dans le cas des propriétaires occupants) ;
• l’immeuble ou le logement est achevé au 1er juin 2001 ;
• l’aide du Fart ne peut en aucun cas être octroyée pour des travaux de transformation d’usage ;
• pour un même logement ou un même immeuble, un bénéficiaire ne peut percevoir l’ASE qu’une seule fois ;
• bénéficier d’une aide de l’Anah pour le même projet ;
• permettre la valorisation des CEE (Certificats d'Economies d'Energies) au profit exclusif de l’Anah ou de l’obligé qu’elle a désigné ;

Le montant de votre aide : 

Aide forfaitaire à hauteur de 1 500 € (en tant que propriétaire occupant, vous pouvez bénéficier d'une aide forfaitaire de 1600 € à 2000 € selon vos ressources).

Formalités :

Afin de bénéficier de ces aides, vous devez compléter un dossier de demande d'aides financières, vous pouvez télécharger ce dossier et obtenir plus d'informations en consultant le site de l’ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) : http://www.anah.fr.

Les demandes complétées sont à adresser à la DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES TERRITOIRES (DDT) de votre département (coordonnées disponibles sur http://www.anah.fr/proprietaires/carte-des-services-instructeurs-des-aides-de-lanah/).

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Publié le : 9 Janvier 2012

Les collectivités locales, selon accords, peuvent proposer une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements qui font l’objet, par les propriétaires bailleurs de logements, réalisant des travaux d’économie d’énergie.

Logements concernés :

Les logements éligibles sont ceux achevés avant le 1er janvier 1989, situés dans des communes où une exonération a été votée par la commune.

Les travaux ou installations entrepris doivent impérativement être réalisés par un professionnel reconnu garant environnement (RGE).

Les travaux éligibles à l'exonération de la taxe foncière sont les mêmes que ceux éligibles au crédit d'impôt transition énergétique (ou CITE). Ces travaux sont répartis en plusieurs groupes :

• Système de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant au bois ou à la biomasse ;
• Les travaux d'isolation de la toiture ;
• Les travaux d'isolation des murs donnant sur l'extérieur ;
• Les travaux d'isolation des parois vitrées ;
• L'installation de système de production d'eau chaude à énergie renouvelable ;
• L'installation de chaudière écologique, de pompe à chaleur ou de système de production d'énergie à base d'énergie renouvelable (hors photovoltaïque) ;
• Les travaux d'isolation du plancher ;
• L'installation de système de régulation du chauffage.

Montant de l'exonération de la taxe foncière :

Pour bénéficier de cette exonération de 50 ou 100%, d’une durée de 5 ans, le montant total des dépenses payées par logement doit être supérieur à :

• soit 10 000 € l’année précédant l’année d’application de l’exonération ;
• soit 15 000 € au cours des trois années précédant l’année d’application de l’exonération.

L’exonération ne peut pas être renouvelée au cours des dix années à l’issue de cette période de 5 ans.

Formalités :

Pour bénéficier de l’exonération, vous devez adresser au service des impôts correspondant au lieu de situation du bien, avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable, une déclaration comportant toutes les informations d’identification des biens (dont la date d’achèvement des logements). Cette déclaration doit être accompagnée de tous les éléments justifiant de la nature des dépenses et de leur montant.

Pour obtenir plus d'informations et télécharger les formulaires vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F59.

Pour en savoir plus, vous pouvez également consulter le site de l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) : http://www.ademe.fr/particuliers-eco-citoyens/financer-projet/renovation/exoneration-taxe-fonciere. 

En savoir plus : La taxe foncière

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Publié le : 9 Janvier 2012

Depuis novembre 2009, un bailleur social ou privé peut demander à son locataire de reverser une partie des économies de charges et de l'aider ainsi à réaliser les travaux d'efficacité énergétique, sous certaines conditions.

Les conditions :

Afin de pouvoir demander une contribution financière au locataire, le bailleur doit entreprendre des travaux nécessaires pour permettre une économie d'énergie et la consommation d'énergie primaire du logement doit alors être ramenée sous un seuil, modulé en fonction de la zone climatique et de l'altitude du logement. 

Pour connaître les différents barèmes et la liste des travaux éligibles, vous pouvez consulter le site de l’ADEME (Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie) : http://www.ademe.fr/particuliers-eco-citoyens/financer-projet/renovation/contribution-locataire-travaux-deconomies-denergie. 

Logements concernés :

Pour les logements construits avant le 1er janvier 1948 ou entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989 lorsque le bailleur ne détient pas plus de 3 logements dans le même immeuble, une contribution forfaitaire fixe et non révisable en fonction du nombre de pièces du logement peut être demandée au locataire :

• 10 € pour les logements comprenant une seule pièce principale ;
• 15 € pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;
• 20 € pour les logements comprenant quatre pièces principales ou plus.

A savoir que le montant de ce forfait pourra être réactualisé par arrêté tous les 3 ans en fonction de l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers) pour les nouveaux travaux d’économie d’énergie réalisés pouvant donner lieu à une nouvelle contribution. Ces nouveaux forfaits ne s’appliqueront qu’aux travaux d’efficacité énergétique réalisés après la date de publication de l’arrêté modificatif.

Formalités :

Pour bénéficier de cette contribution financière, le bailleur doit avoir engagé une démarche de concertation avec le locataire sur :

• Le programme de travaux envisagés ;
• Les modalités de leur réalisation ;
• Les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique ;
• Le montant et la durée de la contribution du locataire.

Pour pouvoir le mettre en place, le mois suivant la fin des travaux, le bailleur ajoute une ligne « contribution au partage de l'économie de charges » sur la quittance de loyer (et l'avis d'échéance).

Le montant de cette contribution ne peut pas dépasser la moitié des économies estimées sur les charges et est d'une durée de 15 ans maximum.

Références :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Article 23-1 (voir le texte)

Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé (voir le texte)

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Publié le : 9 Janvier 2012

Certaines collectivités : régions, départements, intercommunalités, communes peuvent accorder des aides complémentaires aux aides nationales dans le cadre de la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique.

Formalités :

Pour savoir si vous pouvez bénéficier d'aides complémentaires sur lle logement pour lequel vous souhaitez engagés des travaux de rénovation et faire le point sur les aides disponibles localement, vous pouvez contacter votre conseiller Rénovation Info Service.

Pour trouver votre conseiller, connectez-vous sur le site : http://renovation-info-service.gouv.fr/trouver-un-conseiller/step1. 

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Publié le : 9 Janvier 2012

Les travaux de rénovation réalisés par une entreprise dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) réduits, sous certaines conditions.

Les conditions pour bénéficier du taux de TVA réduit :

Le propriétaire réalisant les travaux peut être : propriétaire bailleur, propriétaire occupant, syndicat de copropriétaires (qui gère les travaux pour la copropriété), une société civile immobilière (SCI qui gère les locaux). A savoir que le locataire ou simple occupant à titre gratuit peut en bénéficier.

Une agence immobilière qui fait procéder à des travaux sur une habitation qu'elle met en location, ou un marchand de biens qui destine ces locaux à la revente, peut également en bénéficier, en qualité de représentant dûment mandaté du propriétaire.

Locaux concernés :

Les logements doivent être achevés depuis plus de 2 ans au début des travaux et être affectés exclusivement à usage d'habitation, que ce soit une résidence principale ou secondaire (sont également concernés des locaux auparavant affectés à un autre usage et transformés à l'usage d'habitation à l'issue des travaux).

Si le logement ne remplit pas ces conditions, les travaux sont soumis au taux normal de 20 %.

Montant du taux de TVA :

La TVA au taux réduit de 5,5 % ou au taux intermédiaire de 10 %, au lieu du taux normal à 20 %, est réservée aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien sur les logements.

• TVA à 10 % : pour tous les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien
• TVA à 5,5 % : pour les travaux de rénovation ou d'amélioration des performances énergétiques (exemple : pose, installation et entretien de matériaux et équipements d'économie d'énergie : chaudière à condensation, pompe à chaleur, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d'énergie renouvelable…)
• TVA à 5,5 % : pour les travaux induits, indissociablement liés aux travaux d'efficacité énergétique (exemple : déplacement de radiateurs ou dépose de sols)

Tous les autres travaux de rénovation, notamment d'ordre esthétiques (mise en peinture, habillage d'un insert, pose de carrelage...) sont exclus de ce dispositif de réduction du taux de TVA.

Formalités :

Le client doit attester de l'application du taux intermédiaire ou réduit aux travaux effectués par l'entreprise : il n'est possible de facturer au taux intermédiaire ou réduit que si une attestation, qui confirme le respect des conditions d'application sur la période de 2 ans, est remise au professionnel avant la facturation, lors de l'acceptation du devis.

Pour chaque travaux réalisés, vous devez compléter l'attestation (propriétaire occupant ou bailleur, locataire, syndicat de copropriétaires... ). Si plusieurs entreprises interviennent sur le chantier, un original de l'attestation doit être remis à chacune d'elle.

L'attestation est obligatoire uniquement pour les travaux dont le montant dépasse 300 € TTC (en dessous de ce montant, les informations suivantes doivent être mentionnées sur la facture : nom et adresse du client et de l'immeuble objet des travaux, nature des travaux, mention selon laquelle l'immeuble est achevé depuis plus de 2 ans).

L'attestation, ainsi que toutes les factures et notes émises par les entreprises prestataires, doit être conservée pour permettre de justifier de la facturation à taux réduit ou intermédiaire de la TVA jusqu'à la fin de la 5e année suivant les travaux.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23568. 

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Publié le : 9 Janvier 2012

Vous êtes propriétaire et souhaitez mettre en location un logement, plusieurs possibilités existent :

La location vide :

Une location "vide" est tout simplement un logement sans meubles, il ne dispose pas, lors de l'arrivée du locataire, de biens meubles suffisants permettant de répondre aux besoins de la vie courante. 

La plupart des règles s'appliquant à la location vide sont identiques à celles concernant la location meublée. Notamment en ce qui concerne les règles de cautionnement et dépôt de garantie, les critères de décence (le logement doit être décent), les règles de fixation, de paiement et de révision du loyer, les règles concernant les charges locatives, l’assurance habitation, la sous-location...

En dehors de la différence concernant la présence ou non de meubles, la location vide se distingue de la location meublée sur les points suivants : la durée du bail, le congé de prévis donné par le bailleur ou par le locataire et le montant du dépôt de garantie.

Pour en savoir plus : Location vide

La location meublée :

Une location "meublée" est un logement qui dispose de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Il ne suffit donc pas que le logement dispose de quelques meubles pour qu’il puisse être proposé en location meublée. 

De nombreuses règles sont similaires à la location vide, toutefois certains points diffèrent : la durée du bail, le congé de prévis donné par le bailleur ou par le locataire et le montant du dépôt de garantie.

En tant que bailleur meublé, vous pouvez être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous certaines conditions à respecter.

Pour en savoir plus : Location meublée Loueur en meublé non professionnel - LMNP

La location étudiante:

Une location "étudiante" est un logement meublé exclusivement réservé aux étudiants. Un étudiant est une personne inscrite dans un établissement d’enseignement post-secondaire. Le propriétaire-bailleur peut demander à l’étudiant de justifier son statut en lui communiquant un certificat de scolarité ou un document attestant de son inscription dans un tel établissement. A savoir que les apprentis en alternance ou les personnes en contrat de professionnalisation ne sont pas des étudiants et ont un statut de salarié, ils ne peuvent donc pas bénéficier du contrat de location étudiant.

De nombreuses règles sont similaires à la location meublée, toutefois certains points diffèrent : le contrat de bail, la durée du bail, le congé de prévis donné par le bailleur ou par le locataire et le cautionnement.

En tant que bailleur meublé, vous pouvez être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) sous certaines conditions à respecter.

Pour en savoir plus : Location étudiante Loueur en meublé non professionnel - LMNP

Le logement social :

Un bailleur privé peut devenir aussi bailleur social en louant son logement à des personnes à revenus modestes et à des loyers inférieurs à ceux du marché.

On parlera alors de logements locatifs sociaux et malgré des niveaux de loyers en deçà du marché, ce type de location offre de nombreux avantages au propriétaire bailleur (avantages fiscaux, subventions publiques et prêts à taux privilégiés) et les opérations immobilières à vocation sociale sont même souvent plus rentables que les opérations classiques.

Pour en savoir plus : Location sociale

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Publié le : 9 Janvier 2012

Qu’est-ce qu’une location "vide" ?

Une location "vide", également appelé "location nue", est tout simplement un logement sans meubles. Il ne dispose pas, lors de l'arrivée du locataire, de meubles suffisants permettant de répondre aux besoins de la vie courante. Cependant, à ne pas confondre le caractère vide ou non du logement avec l’existence des installations et équipements minimaux dont tout logement est normalement garni : sanitaires, lavabo, bloc évier dans la cuisine, équipements électriques…

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez mettre vous-même directement en location votre bien immobilier, en respectant les règles et conditions s'appliquant à la location vide ou vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui se chargera d'effectuer toutes les démarches liées à la location.

La plupart des règles s'appliquant à la location vide sont identiques à celles concernant la location meublée. Notamment en ce qui concerne les règles de cautionnement et dépôt de garantie, les critères de décence (le logement doit être décent), les règles de fixation, de paiement et de révision du loyer, les règles concernant les charges locatives, la sous-location...

En dehors de la différence concernant la présence ou non de meubles, la location vide se distingue de la location meublée sur les points suivants :

• La durée du bail est de trois ans au minimum ;
• Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer ;
• Le congé donné par le bailleur, le préavis de départ doit être donné au moins six mois à l’avance et le congé donné par le locataire, son préavis de départ au moins trois mois à l’avance ;
• En location vide, l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire.

Le mode d’imposition des revenus de location n’est pas le même suivant qu’il s’agit d’une location vide ou d’une location meublée. Les revenus des locations vides sont imposés dans la catégorie revenus fonciers.

Pour en savoir plus : Les régimes fonciers

Références :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (voir le texte).

Le statut des locations vides est régi par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (voir le texte).

Pour en savoir plus : Le contrat de location vide La rédaction du bail

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Publié le : 9 Janvier 2012

Qu’est-ce qu’une location "meublée" ?

Une location "meublée" est un logement qui dispose de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. Il ne suffit donc pas que le logement dispose de quelques meubles pour qu’il puisse être proposé en location meublée.

Les meubles obligatoires pour louer en meublé son logement sont les suivants : un lit, une couette (ou couverture), un dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre (volets ou rideaux), des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur (ou au moins un compartiment de congélation), de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères, des luminaires et du matériel d’entretien.

La plupart des règles s'appliquant à la location meublée sont identiques à celles concernant la location vide. Notamment en ce qui concerne les règles de cautionnement et dépôt de garantie, les critères de décence (le logement doit être décent), les règles de fixation, de paiement et de révision du loyer, les règles concernant les charges locatives, la sous-location...

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez mettre vous-même directement en location votre bien immobilier, en respectant les règles et conditions s'appliquant à la location vide ou vous pouvez faire appel à une agence immobilière qui se chargera d'effectuer toutes les démarchés liées à la location.

En dehors de la différence concernant la présence ou non de meubles, la location vide se distingue de la location meublée sur les points suivants :

• La durée du bail est d’un an, reconductible à l’échéance ;
• Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer (hors charges) et le propriétaire dispose d’un délai d’un mois maximum pour restituer le dépôt de garantie ;
• Le congé donné par le bailleur, le préavis de départ doit être donné au moins trois mois à l’avance, la résiliation donné par le bailleur doit être justifiée (vente, reprise du logement, non-paiement du loyer...) et le congé donné par le locataire, son préavis de départ au moins un mois à l’avance ;
• En location meublée, l’assurance habitation n'est pas obligatoire pour le locataire, mais fortement conseillée.

Les revenus de location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Si ces revenus sont inférieurs à 70 000 euros par an, vous pouvez bénéficier du régime du micro-BIC (micro-entreprise) avec un abattement forfaitaire de 50%. Au-delà de ce seuil, le régime réel s’applique obligatoirement, ce qui vous permet de déduire les charges des loyers encaissés.

Pour en savoir plus : Les régimes fonciers

Qu'est-ce que le LMNP ?

En tant que bailleur meublé, vous pouvez être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez un ou plusieurs logements meublés et dès lors que :

• aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
• vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an
• vos recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).

En tant que LMNP, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux :

• abattement forfaitaire est de 50 % et vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes - si vous dépendez du régime fiscal micro-BIC
• déduire de vos recettes toutes les charges et certaines dépenses (possibilité d'amortir l'achat du bien immobilier) liées au logement meublé - si vous dépendez du régimes fiscal réel
• être exonéré d'impôt sur les revenus de la location si vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation principale dans certains cas
• bénéficier d'une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de logements locatifs dans des résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, dans la limite de 300 000 €
• récupérer la TVA sur votre acquisition sous certaines conditions

Pour en savoir plus : LMNP - loueur en meublé non professionnel

Références :

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (voir le texte).

La liste du mobilier indispensable à la location meublée est définie par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (voir le texte).

Le statut des locations meublées est régi par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (voir le texte).

Pour en savoir plus : Le contrat de location meublée La rédaction du bail

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Publié le : 9 Janvier 2012

Qu’est-ce qu’un bailleur social ?

Un bailleur privé peut devenir aussi bailleur social en louant son logement à des personnes à revenus modestes et à des loyers inférieurs à ceux du marché.

On parlera alors de logements locatifs sociaux et malgré des niveaux de loyers en deçà du marché, ce type de location offre de nombreux avantages au propriétaire bailleur (avantages fiscaux, subventions publiques et prêts à taux privilégiés) et les opérations immobilières à vocation sociale sont même souvent plus rentables que les opérations classiques.

Pour les logements locatifs sociaux, vous devez respecter des plafonds de loyer qui varient en fonction de la situation du logement et les ressources du locataire sont également soumises à des plafonds qui varient en fonction de la composition du foyer fiscal, de la situation du bien et du niveau de loyer pratiqué (il en existe trois : intermédiaire, social et très social). En effet, les logements sociaux, les loyers, tout comme la désignation des locataires, sont soumis à des règles fixées par l’Etat.

Le bailleur social peut bénéficier de nombreuses aides financières, notamment en signant une convention avec l’Etat, son logement deviendra alors un logement conventionné, avec l’obligation de louer le bien durant toute la durée d'application de la convention (en cas de départ du locataire, vous devez remettre le bien en location).

Pour beaucoup de bailleurs, louer à un locataire aux revenus modestes augmente les risques d’impayés, cependant contrairement aux idées reçues, les risques ne sont pas plus élevés qu’avec des baux souscrits en loyers libres.

Pour quels logements ?

Le logement doit répondre aux critères de décence, c’est-à-dire ne pas présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants et disposer des équipements essentiels (chauffage, sanitaires, eau, électricité…).

Les logements doivent être loués à titre d'habitation principale et doivent être non meublés, ils peuvent être récents ou anciens, avec ou sans travaux. Vous ne devez pas louer aux membres de votre foyer fiscal, à vos ascendants ou descendants et vous ne pouvez pas louer le bien à une personne occupant déjà le logement, sauf à l'occasion du renouvellement du bail.

Pour être bailleur social, vous ne devez pas dépasser les plafonds de loyer suivants en fonction du type de convention signée et de la localisation du logement que vous mettez en location :

PLAFONDS DE LOYERS applicables en 2017 en euros/m² par mois :

Pour connaître la zone de localisation du logement :

• Tester votre zone

 Pour quelles conditions au locataire ?

Concernant le locataire, celui-ci ne doit pas dépasser les plafonds de ressources.

L’actualisation des plafonds de ressources est réalisée en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), le montant des plafonds de ressources est modifié chaque année.

Les plafonds de ressources sont fixés en fonction de différents critères : la localisation et le type du logement, la situation familiale du demandeur et selon les financements obtenus par le bailleur lors de la construction ou de la rénovation du logement concerné.

Source : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F869. 

Pour en savoir plus : Les plafonds de ressources du locataire

Pourquoi devenir bailleur social ?

Devenir bailleur social vous permet de bénéficier de nombreux avantages et offre également d’importantes garanties.

Avantages

Pour inciter les propriétaires bailleurs à convertir leur logement privé en logement social, en contrepartie d’un effort sur les niveaux de loyers pratiqués, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de subventions pour réaliser des travaux, de différentes aides de l’Etat et aussi d’une défiscalisation partielle de leurs revenus locatifs.

Suivant le logement vous pouvez bénéficier de différentes aides, pour les logements conventionnés du secteur privé, on distingue :

• le logement conventionné APL (aide personnelle au logement), dont le propriétaire a signé une convention avec le préfet
• le logement conventionné Anah (Agence Nationale de l’Habitat), dont le propriétaire a signé une convention avec l'Agence Nationale de l'Habitat.

Pour le propriétaire, le loyer perçu est certes plus faible, mais ce loyer est garanti (même si le logement est vacant), car il sera versé jusqu’à la date de fin du bail, même en cas de départ du locataire.

Le montant du loyer au mètre carré sera déterminé en fonction de la convention, c’est l’une des caractéristiques du logement social. En effet, c’est notamment selon la nature du prêt et les subventions accordés par l’Etat pour financer la construction ou la rénovation du logement qui déterminera le montant du loyer.

Plus les prêts et subventions sont importants, plus le bailleur, en contrepartie, devra proposer des loyers faibles, destinés à des personnes aux ressources modestes.

Pour en savoir plus : Les Financements et aides pour le bailleur social

Si le logement est conventionné APL :

Des allocations et aides au logement, qu'il s'agisse de l'APL, de l'ALF ou de l'ALS, sont destinées aux locataires pour pouvoir payer le montant du loyer et selon leurs conditions de ressources qui ne doivent pas dépasser certains plafonds de revenus. Les propriétaires emprunteurs peuvent également en bénéficier sous les mêmes conditions de ressources.

Les aides au logement ne concernent que la résidence principale du locataire ou du propriétaire.

Le montant de l'aide au logement dépend de plusieurs paramètres : les ressources, la situation familiale, la nature du logement, le lieu de résidence, le montant du loyer et le nombre d'enfants ou d'adultes à charge (tout changement de situation peut entraîner un nouveau calcul, à la hausse ou à la baisse, du montant des sommes allouées).

Si le logement est conventionné ANAH :

Vous pouvez bénéficier de plusieurs aides financières, notamment pour les travaux de rénovation ou d’amélioration du logement, toutefois le propriétaire bailleur n'est pas libre de choisir son locataire s'il bénéficie d'une convention Anah.

Pour en savoir plus : Les aides financières de l'Anah

En tant que bailleur social, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation partielle de vos revenus locatifs sur vos revenus fonciers, cette déduction est déterminée en fonction de la situation du logement et du conventionnement.

Pour connaître la zone de localisation du logement :

• Tester votre zone

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34115. 

Les garanties

En tant que bailleur social, vous pouvez bénéficier de plusieurs garanties pour vous apporter sécurité et simplicité

pour la location de votre logement :

• Le paiement du dépôt de garantie ;
• La garantie du paiement des loyers et des charges ;
• La remise en état du logement en cas de dégradation ;
• La gestion locative assurée grâce à l’intervention d’un tiers social (opérateur, organisme agréé ou association) qui choisit le locataire et l’accompagne tout au long du bail, ce dispositif est appelé « l’intermédiation locative » ;
• Pour en savoir plus : Les garanties de location du bail social

Possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer son logement sans formalités à la fin du bail :

Dès la fin de la Convention signée avec l’Etat, vous avez la possibilité de renouveler le contrat ou de récupérer votre logement sans aucune formalité à la fin du bail.

Références :

Code général des impôts, annexe 3 - Article 2 terdecies G Créé par Décret n°2017-839 du 5 mai 2017 - art. 2. (voir le texte)