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Publié le : 9 Janvier 2012

• Sommaire du guide
• Bail-Contrat de location pour une activité professionnelle
• Etat des lieux
• Dépôt de garantie
• Modèles de documents
• TVA sur les revenus locatifs
• Bail commercial
  • Durée et fin
  • Fiscalité
  • Charges locatives
  • Révisions du loyer
    • Avis d'échéance
    • Indice de référence des Loyers Commerciaux (ILC)
    • Historique de l'ILC
    • Simulation révision loyer - ILC
    • Indice de référence du Coût de la Construction (ICC)
    • Historique de l'ICC
    • Simulation révision loyer - ICC
  • Augmentation du loyer
• Bail professionnel
  
  • Durée et fin
  • Fiscalité
  • Charges locatives
  • Révisions du loyer
    • Avis d'échéance
    • Indice de référence des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)
    • Historique de l'ILAT
    • Simulation révision loyer - ILAT
    • Indice de référence du Coût de la Construction (ICC)
    • Historique de l'ICC
    • Simulation révision loyer - ICC
  • Augmentation du loyer
• Guide pour particuliers

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Publié le : 9 Janvier 2012

Lorsque vous louez un bien, vous devez rédiger un contrat de location (bail) et, dans le cas où le logement constitue la résidence principale du locataire, joindre en annexe la notice d'information relative aux droits et obligations des bailleurs et des locataires.

Vous pouvez trouver des modèles de documents en librairies ou grandes surfaces, mais également en ligne (modèles de documents). Ces modèles à compléter répondent à 90% des besoins des propriétaires.

Vous pouvez également rédiger celui-ci par vous-même, cela permet d’y ajouter les clauses souhaitées. Mais attention, certaines clauses sont proscrites par la loi. Le détail dans notre guide.

Clauses, mentions obligatoires

Les clauses rendues obligatoires par la loi sont les suivantes :

• Identification des parties : au minimum, le bailleur (propriétaire du bien), le locataire et éventuellement le mandataire
• Date de prise d'effet et durée du bail
• Consistance de la chose louée : descriptif sommaire (appartement, maison,…) , nombre de pièce et surface habitable
• Destination de la chose louée (occupation : loué à usage, habitation principale,…)
• Désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive
• Enumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun (gardiennage, ascenseur, espaces verts,…)
• Montant du loyer : montant du loyer, charges, type de charges (provisions sur charges, charges forfaitaires,...), modalités de paiement (date du paiement, d'avance ou pas,...)
• Montant du dépôt de garantie le cas échéant
• Sanction : nullité relative ou demande d'un bail conforme

Clauses, mentions interdites

Constitution du bail, entrée dans les locaux

• Imputer tout ou partie des charges de constitution du dossier et d’établissement du bail ou de l’état des lieux au locataire
• Imposer le moyen de paiement au locataire
• Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur
• Interdire au locataire de demander des travaux de remise en état ou de réparation lors de son entrée dans les lieux

Habitation, jouissance du bien

• Demander au locataire de laisser un accès permanent au bailleur pour n’importe quel motif.
• Interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ou limiter le nombre d’occupants
• Interdire au locataire de domicilier une activité professionnelle dans les locaux (libérale, artisanale, commerciale ou industrielle) 
• Interdire au locataire l'exercice d'activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles
• Pouvoir modifier la consistance des locaux sans recours du locataire
• Demander au locataire de payer des frais pour l’envoi d’avis d’échéance ou quittance
• Exclure de la responsabilité du bailleur, l’arrêt ou le dysfonctionnement des matériels et installations du logement et immeuble
• Autoriser le bailleur à effectuer des saisies sur salaire du locataire auprès de son employeur en cas de non-paiement
• Interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à quarante jours
• Diminuer ou supprimer des prestations prévues au contrat
• Obliger le locataire en vue de la vente ou de la location à laisser visiter le local les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables

Résiliation, expulsion

• Prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à celle prévue dans la durée normale du bail
• Prévoir la résolution de plein droit pour motif autre que non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs
• Demander au locataire de prendre en charge l’ensemble des frais si une procédure était lancée contre lui.
• Interdire au locataire de demander un délai pour évacuer les lieux en cas d’expulsion
• Imposer au locataire des heures de restitution des clés contre commencement d’une nouvelle période ou frais
• Demander par avance au locataire à effectuer des remboursements au titre des réparations locatives, faits sur la base d'une estimation unilatérale du bailleur
• Demander au locataire de répondre des dégradations survenues au cours de son occupation sauf si elles résultent de cas de force majeur
• Permettre au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé insusceptible d'appel
• Demander de payer intégralement le loyer et charges pour tout mois commencé
• Demander au locataire de payer au bailleur les mois non courus lors de sa résiliation

Veuillez noter qu’il s’agit d’une large sélection mais en aucun cas de l’ensemble des clauses interdites.

Clauses facultatives

Afin de personnaliser le bail de location, il est possible d'intégrer des clauses spécifiques. Nous vous conseillons fortement d'en prendre connaissance.

Voir les clauses facultatives au contrat de location.

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Publié le : 9 Janvier 2012

Il y a certaines clauses qu'il peut-être bon d'intégrer :

• Révision du loyer : vous permet de réviser votre loyer une fois par an en fonction de l'indice INSEE. Cette clause doit mentionner la date de révision (en général la date d'anniversaire du contrat), ainsi que l'indice de référence (en général le dernier indice connu lors de la signature du contrat). Exemple : Le loyer sera révisé automatiquement chaque année le 1 septembre. Indice de référence : 2e trimestre 2011 dont la valeur est 120.31.

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Publié le : 9 Janvier 2012

Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt pour certains investissements immobiliers locatifs sous réserve de remplis les conditions liées au locataire et à la location. 

La réduction d'impôt dite Pinel s'applique aux investissements réalisés à partir de septembre 2014 et jusqu’à décembre 2021.

Type d’acquisitions :

La réduction d'impôt concerne les logements suivants :

• Logement acquis neuf,
• Logement en l'état futur d'achèvement,
• Logement que vous faites construire,
• Logement ancien faisant l'objet de travaux pour être transformé en logement neuf,
• Logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation,
• Local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux de transformation en logement.

Délais d'achèvement du logement :

Les logements doivent être achevés dans les délais suivants :

• Logement en l'état de futur achèvement : dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition
• Logement à construire : dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire
• Logement faisant l'objet de travaux : 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local

Localisation du logement :

A partir du 1er janvier 2018, seuls les logements situés en zones A, A bis ou B1 sont éligibles à la réduction d’impôts.

Pour les logements acquis entre 2014 et 2017 en zones B2 ou C vous pouvez bénéficier de cette réduction d’impôts si une demande de permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 et à condition que l'acquisition soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2018.

Pour connaître la zone de localisation du logement :

• Tester votre zone

Performances énergétiques du logement :

Pour bénéficier du dispositif Pinel, en fonction du type d’acquisition, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale :

• Logement neuf (ou à construire) : règlementation thermique RT 2012
• Logement à rénover (ou nécessitant des travaux) : label BBC rénovation 2009 ou label HPE rénovation 2009

NOTA : en Outre-Mer, des règles différentes s'appliquent. 

Conditions du locataire et de la location :

Le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal et son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.

Pour en savoir plus sur les plafonds règlementaires, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151.

Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble, ou de son acquisition (si elle est postérieure) et doit être réservé à usage d'habitation principale, la durée minimale du bail doit être de 6 à 12 ans.

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires (hors charges), ces plafonds varient en fonction de la surface du logement (par application d'un coefficient multiplicateur) et peuvent être réduits selon les particularités des marchés locatifs locaux.

Formalités :

Afin de pouvoir bénéficier de la réduction d'impôt grâce à la Loi Pinel, vous devez compléter votre déclaration de revenus.

Pour en savoir plus sur la déclaration de revenus, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R1280.

Montant de la réduction d’impôt :

Elle offre une réduction d’impôt, s'appliquant aux investissements immobiliers locatifs réalisés à partir de septembre 2014 flexible sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans jusqu’à 6 000 € / an, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants : 300 000 € par personne et par an, 5 500 € par m² de surface habitable. Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.

Les réductions d’impôts sont calculées comme suit :

Il est possible de proroger (continuer) la durée d'engagement et augmenter la réduction d'impôt. Quelque soit l'engagement initial choisi (6 ou 9 ans), il est possible d'atteindre 9 ou 12 ans grâce à la prolongation. Sur toutes les durées égales, la réduction d'impôt sera identique quelque soit l'engagement initial choisi. La réduction de 21% atteinte grâce à la prorogation de l'engagement des durées initiales de 6 et 9 ans.

Un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 72 000 € (elle remplace la loi Duflot et la rend plus efficace et avantageuse).

Pour en savoir plus sur le taux de réduction d’impôt, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151. 

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Publié le : 9 Janvier 2012

La taxe d'habitation est un impôt s'appliquant à chaque personne : propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit, disposant d'un bien immobilier. Elle est payée par la personne ayant la disposition ou la jouissance à titre privatif des locaux imposables au 1er janvier de l'année d'imposition et elle est établie pour l'année entière.

La taxe d’habitation est due pour l'habitation principale et l'éventuelle résidence secondaire, et aux locaux suivants :

• Locaux meublés affectés à l'habitation (maison individuelle ou appartement). Le logement doit disposer d'un ameublement suffisant pour en permettre l'habitation.
• Dépendances du logement (parking privatif, garage, etc.), mêmes non meublées et non attenantes

Les communes peuvent toutefois exonérer les chambres d'hôte et locaux classés meublés de tourisme si ceux-ci sont situés dans une zone de revitalisation rurale (ZRR). 

Qui doit la payer ?

La taxe d'habitation est due par la personne occupant le logement au 1er janvier de l'année en cours :

• Lorsque votre logement est loué : c'est à votre locataire de s'acquitter de la taxe d'habitation même s'il déménage en cours d'année, il reste imposable à l'adresse où il résidait au 1er janvier ;
• Lorsque le logement dont vous êtes propriétaire n’est pas occupé  : c'est vous, bailleur, qui êtes redevable de la taxe d'habitation.

Cas particulier :

Lors du déménagement de votre locataire :

• Si votre locataire vous informe de son intention de déménager, vous devez lui demander un justificatif de paiement de la taxe d'habitation. Si vous ne l'obtenez pas, vous devez en informer le Trésor Public dans un délai d'un mois. À défaut d’effectuer cette démarche, vous serez redevables de la taxe d'habitation due par votre locataire.
• Si votre locataire déménage avant le terme fixé par le bail sans vous avoir prévenu, vous avez 3 mois pour en informer le Trésor Public. À défaut d’effectuer ces démarches, vous serez redevables de la taxe d'habitation due par votre locataire. À défaut de faire cette démarche auprès du Trésor Public de la Commune du bien immobilier en location, vous devez régler la taxe d'habitation due par votre locataire.

Montant de la taxe d'habitation :

La taxe d'habitation est calculée d'après la valeur locative cadastrale de l'habitation et de ses dépendances. S'il s'agit de votre résidence principale, la valeur locative est diminuée d'abattements selon la situation familiale (notamment le nombre de personnes à charge fiscalement).

La valeur cadastrale est déterminée par le Service des Impôts à la mise sur le marché du bien immobilier, à cette valeur locative est appliquée des taux d'imposition des différentes collectivités (la commune, la communauté de communes, le département...).

Exonération de la taxe d'habitation

À compter de du 1er janvier 2018, vous pouvez être exonéré ou dégrevé d'une partie de votre taxe d'habitation sous certaines conditions.

Le montant de l’exonération de la taxe habitation varie en fonction DES CONDITIONS DE RESSOURCES ET DU LOGEMENT.

Le dégrèvement de la taxe d'habitation peut varie de 0% à 30% pour l’année 2018, l’objectif étant d’atteindre un dégrèvement à 100% en 2020.

Pour pouvez également bénéficier d'un dégrèvement de la taxe d'habitation si votre logement destiné à la location est inoccupé. Vous devez alors envoyer un courrier au centre d'imposition du bien concerné et que l'inoccupation du logement respecte les 3 conditions suivantes :

• être indépendante de votre volonté
• avoir une durée d'au moins 3 mois
• concerner la totalité de l'immeuble ou une partie susceptible de location.

La réduction n'est accordée que sur présentation d'une réclamation, avec les justificatifs nécessaires, au centre des finances publiques dont dépend le logement.

Formalités :

Les seules formalités à accomplir sont les déclarations d'entrée et de sortie de votre locataire.

Pour en savoir plus : Départ du locataire

Télécharger le modèle de lettre : Lettre demande de dégrèvement de la taxe d'habitation d'un logement vacant

Dans les autre cas, même pour bénéficier d'une exonération, vous n’avez aucune démarche à faire pour déclarer la taxe d'habitation, celle-ci vous êtes automatiquement envoyée par le Trésor Public suite à votre déclaration d'impôts sur les revenus dans lequel est indiquée votre adresse.

Afin de pouvoir bénéficier d'exonération, vous n'avez également aucune démarche à faire, celle-ci sera calculée automatiquement par le Trésor Public.

Références :

Code général des impôts : Articles 1413 bis à 1414-B (voir le texte)

Code général des impôts - Article 1686 (voir le texte)

Code général des impôts - Article 1407 bis (voir le texte)

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Publié le : 9 Janvier 2012

Les différentes taxes :

Pour financer la collecte des déchets ménagers et assimilés, les communes et leurs groupements ont le choix entre les dispositifs suivants :

• Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : elle est calculée sur la moitié de la valeur locative cadastrale de la propriété. Toutefois, la commune ou son groupement peut décider de plafonner la valeur locative dans certaines limites. Le montant de la taxe s'obtient en multipliant cette valeur par le taux fixé librement par la collectivité. Des frais de gestion de la fiscalité locale s'ajoutent au montant de la taxe. La commune ou son groupement peut instituer une part incitative de la taxe, s'ajoutant à la part fixe afin d'encourager la réduction et le tri des déchets. La part incitative est calculée en fonction de la quantité et éventuellement de la nature des déchets produits (exprimée en volume, en poids ou en nombre d'enlèvements).
• Redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM) : elle est calculée en fonction de l'importance du service rendu (volume des ordures et déchets enlevées notamment). Différentes tarifications sont possibles, par exemple : combinaison d'une part fixe et d'une part proportionnelle OU fixation d'un forfait par foyer ou d'un montant par personne multiplié par le nombre de personnes habitant le foyer.
• Redevance spéciale (RS) est due uniquement si vous utilisez le service d'élimination des déchets, autre que ménagers, que la collectivité peut collecter et traiter sans contraintes particulières (exemple : tri sélectif : carton, plastique, verre, etc…). Elle est calculée en fonction de l'importance du service rendu, notamment de la quantité des déchets gérés. Elle peut toutefois être fixée de manière forfaitaire pour la gestion de petites quantités de déchets. Cette redevance est encaissée : soit par la commune ou le groupement de communes, soit, sur décision de la collectivité concernée, par le concessionnaire du service.

Pour savoir quel est le dispositif mis en place dans votre commune, vous pouvez consulter un guide de la collecte des déchets. Ce guide vous informe notamment sur le mécanisme de financement choisi par votre collectivité. Si votre commune dispose d'un site internet, le guide est en général disponible en ligne. Vous pouvez aussi vous renseigner auprès des services de la mairie.

Rappel : La TEOM concerne toute propriété soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties ou qui en est temporairement exonérée. Elle s'applique au propriétaire et à l'usufruitier du bien.

La TEOM ne s'applique pas aux propriétés suivantes :

• Propriété exonérée de taxe foncière de manière permanente,
• Propriété située dans une zone où le service n'est pas assuré, sauf décision contraire de la collectivité.

Qui paie la taxe ?

La TEOM est payée par le Bailleur en même temps que la taxe foncière. Toutefois le propriétaire peut en récupérer le montant dans les charges locatives.

Le bailleur peut demander une décharge ou une réduction de la TEOM si une propriété normalement destinée à la location est inoccupée, seulement si les 3 conditions suivantes sont respectées :

• la vacance de la propriété est indépendante de la volonté du contribuable,
• la vacance est d'une durée d'au moins 3 mois,
• la vacance affecte soit la totalité du bâtiment, soit une partie susceptible de location séparée.

La réclamation est à adresser, avec les justificatifs nécessaires, au centre des finances publiques dont dépend le logement. Elle doit être envoyée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle où le logement a été inoccupé pendant au moins 3 mois.

Téléchargez le modèle de lettre : Lettre demande de dégrèvement de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères d'un logement vacant

Références :

Article L2224-13 modifié par LOI n°2014-58 du 27 janvier 2014 - art. 71 du Code général des collectivités territoriales (voir le texte).

Article 1389 du Code général des impôts modifié par Loi 2000-1352 2000-12-30 art. 42 III Finances pour 2001 JORF 31 décembre 2000 (voir le texte).

Article 1520 à 1526 du Code général des impôts modifié par Loi 2000-1352 2000-12-30 art. 42 III Finances pour 2001 JORF 31 décembre 2000 (voir le texte).

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Publié le : 9 Janvier 2012

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) qui a été supprimé en 2018.

Barème de l’IFI :

Tout particulier est soumis à l'IFI si la valeur nette de son patrimoine immobilier excède 1,3 million €.

Quels sont les biens immobiliers à déclarer ?

Les biens immobiliers détenus par l'ensemble des personnes composant votre foyer fiscal sont pris en compte sur la déclaration d'IFI.

Le foyer fiscal IFI est composé soit : d'une personne vivant seule (célibataire, veuf(ve), divorcé(e), séparé(e)) ou soit de personnes vivant en couple. Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l'administration légale des biens sont pris en compte ; les parents divorcés ou séparés exerçant en commun l'autorité parentale peuvent déclarer chacun pour moitié la valeur des biens de leurs enfants mineurs.

Vous devez déclarer notamment les biens immobiliers suivants :

• les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..) ;
• les bâtiments classés monument historique ;
• les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2018 ;
• les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;
• les immeubles ou fractions d'immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété.

Pour information, votre résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2018.

Sous certaines conditions, des exonérations partielles ou totales sont prévues pour :

• les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle ;
• les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel ;
• les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation) ;
• les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel.

La valeur du bien à déclarer :

Sous certaines conditions, la valeur du bien doit parfois être répartie entre l'usufruitier et les nus-propriétaires. C'est le cas avec les donations et successions. Pour rappel, la pleine propriété d'un bien comprend les droits d'utiliser ce bien ou de le louer pour en tirer des revenus ainsi que les droits de le vendre, le donner, le léguer, le détruire...

Le démembrement du droit de propriété est une pleine propriété partagée entre usufruit et nue-propriété. L'usufruit est le droit d'utiliser ce bien et d'en tirer des revenus sans en être propriétaire. La nue-propriété est le fait d'en avoir la propriété mais sans le droit de l'utiliser ou d'en tirer des revenus.

Dans quels cas doit-on déclarer le bien immobilier ?

• L'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, sauf dans les cas où la loi a prévu une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s), selon un barème établi en fonction de l'âge de l'usufruitier ;
• Droit d'usage ou d'habitation ;
• Droit du preneur à bail à construction.

Vous ne devez pas déclarer votre bien immobilier selon les cas suivants :

• Nue-propriété d'un bien immobilier, sauf dans les cas où la loi a prévu une imposition répartie entre l'usufruitier et le(s) nu(s)-propriétaire(s), selon un barème établi en fonction de l'âge de l'usufruitier ;
• Droits temporaires au logement dont bénéficie le conjoint survivant, sous certaines conditions.

Certains placements liés à l'immobilier sont à déclarer :

• Les parts ou actions que vous possédez dans des sociétés ou organismes détenant de l'immobilier en France, à hauteur de leur valeur représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme. Toutefois, l'immobilier ainsi détenu indirectement n'est pas pris en compte si vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire, ou sous certaines conditions, lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l'activité de la société qui en est propriétaire ou d'une société liée ;
• Les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier ;
• La fraction de la valeur de rachat au 1er janvier 2018 représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie ;

Certaines dettes peuvent être déduites :

L'IFI s'applique sur le montant du patrimoine net taxable, c'est-à-dire après déduction des dettes existant au 1er janvier 2018 et à condition de pouvoir les justifier.

Les dettes déductibles :

• aux dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers imposables ;
• aux dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• aux dépenses d'acquisition des parts ou actions au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables ;
• aux dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire ;
• aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière).

Ne sont pas déductibles : les impositions incombant à l'occupant (exemple : la taxe d'habitation), ni la part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers (exemple : revenus fonciers).

Quel est le montant de l'IFI ?

IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier de l'année en cours.

L'IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable en appliquant le barème suivant :

Plafonnement et réductions de l’IFI :

L'IFI, en 2018, est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts : l'impôt sur les revenus de 2017 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l'IFI 2018 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2017. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l'IFI.

En cas de dons au profit d'organismes d'intérêt général, vous bénéficiez d'une réduction d'IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

Références :

Code général des impôts : articles 977 à 980 (voir le texte)

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Publié le : 9 Janvier 2012

Il existe plusieurs dispositifs d'optimisation fiscale qui vous permettent de faire des économies.

Dispositif Loi Pinel

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour certains investissements immobiliers locatifs réalisés à partir de septembre 2014 et jusqu’à décembre 2021.

Elle offre une réduction d’impôt, s'appliquant aux investissements immobiliers locatifs flexible sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans jusqu’à 6 000 € / an, sous réserve de remplir des conditions liées au locataire et à la location. Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.

Un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 € (elle remplace la loi Duflot et la rend plus efficace et avantageuse).

Pour en savoir plus : Dispositif Loi Pinel

Dispositif LMNP

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez un ou plusieurs logements meublés et dès lors que :

• aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
• vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an
• vos recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).

En tant que LMNP, vous pouvez bénéficier de nombreux avantages fiscaux :

• abattement forfaitaire est de 50 % et vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes - si vous dépendez du régime fiscal micro-BIC
• déduire de vos recettes toutes les charges et certaines dépenses liées au logement meublé - si vous dépendez du régimes fiscal réel
• être exonéré d'impôt sur les revenus de la location si vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation principale dans certains cas
• bénéficier d'une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de logements locatifs dans des résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, dans la limite de 300 000 €
• récupérer la TVA sur votre acquisition sous certaines conditions

Pour en savoir plus : LMNP - loueur en meublé non professionnel

Dispositif Loi Censi-Bouvard

Le dispositif de la Loi Censi-Bouvard vous permet une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de logements locatifs dans des résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, dans la limite de 300 000 €. Cette réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 vous permet également de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier SOUS CERTAINES CONDITIONS. 

Pour en savoir plus : Dispositif Loi Censi-Bouvard

Dispositif Loi Malraux

Le dispositif Malraux vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour les travaux de restauration d'un logement (ou local professionnel) situé dans des bâtiments anciens destinés à la location et situés dans certaines zones protégées jusqu'au 31 décembre 2019.

Pour en savoir plus sur le dispositif Malraux : Dispositif Loi Malraux

Dispositif Loi Duflot

Ce dispositif a été remplacé par le dispositif Pinel depuis le 1er septembre 2014. 

Le dispositif Duflot s’appliquait aux investissements locatifs. L’acheteur pouvait bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % du montant de l’acquisition, plafonné à 300 000 euros, répartie sur 9 ans.

Pour en savoir plus : Dispositif Loi Dufflot

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Publié le : 9 Janvier 2012

LMNP sous quelles conditions ?

Une location meublée est la mise à disposition d'un local d'habitation garni de meubles lorsqu'il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous louez un ou plusieurs logements meublés et dès lors que :

• aucun membre de votre foyer fiscal n’est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel,
• vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an
• vos recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC ...).

Les revenus résultant de la location, à titre occasionnel ou non, de locaux meublés dont vous êtes propriétaire sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En d'autres termes, le propriétaire-bailleur de logements donnés en location meublée est en quelque sorte assimilé à un "entrepreneur".

LMNP quelles démarches administratives ?

L'activité de location meublée non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises. Il s'agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous mettez en location.

L'inscription doit intervenir dans les 15 jours du début de la location de votre bien au moyen du formulaire P0i (Cerfa n°11921).

Le formulaire est téléchargeable sur le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744.

Cette démarche vous permettra :

• d'obtenir un numéro SIRET ;
• de faire connaître l'existence de cette activité ;
• d'indiquer le régime d'imposition que vous avez choisi.

À noter que, dans le cas de pluralité de locations meublées, le greffe du Tribunal de commerce compétent est soit celui du lieu de l'activité principale soit celui du lieu de situation de l'un des meublés.

LMNP quels régimes fonciers ?

Les locations meublées font l'objet d'une fiscalité particulière. Vous devez en effet déclarer les recettes locatives perçues dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non en tant que revenus fonciers (comme c'est le cas pour les locations vides).

Vous êtes ainsi assimilé à une entreprise et vous dépendez des différents plafonds applicables aux micro-entreprises, à savoir le seuil pour l’année 2018 est de 70 000 €, attention, en cas de location saisonnière, le seuil est de 170 000 € pour 2018.

Le service des impôts compétent est le service des impôts des entreprises (SIE), même si vous êtes un particulier. Le SIE compétent est celui qui gère le lieu de situation géographique du meublé. Si vous louez en meublé plusieurs logements, le SIE compétent est, soit celui de votre résidence principale, soit celui de votre logement meublé le plus important.

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous disposez de deux options fiscales (régimes fonciers) :

• le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et vous serez imposé sur la moitié de vos recettes,
• le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes

Vous pouvez être imposé à l'un des régimes réels (régime micro-BIS ou régime réel) en exerçant votre option par courrier auprès de votre SIE avant le 1er février de l'année pour laquelle vous voulez bénéficier de ce régime. L'option est valable deux ans, et elle se reconduit tacitement si vous ne la dénoncez pas, toujours avant le 1er février de l'année.

Le régime micro-BIC

Vous relevez du régime "micro-BIC" (micro-entreprise), sous condition que le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas les plafonds micro-entreprises, le seuil pour l’année 2018 est de 70 000 € (seuil proratisé en cas de début d'activité en cours d'année), sauf pour les locations meublées saisonnières où le seuil est fixé à 170 000 €

Vous devez indiquer le montant brut de vos recettes sur votre déclaration de revenus (formulaire n°2042 C-PRO cerfa n°11222*19, également disponible en déclarant en ligne), dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes s'entendent du loyer et des charges, c'est-à-dire toutes les sommes que vous percevez de vos locataires, toutefois vous ne pouvez déduire aucune charge (intérêts d'emprunt, travaux, réparations...).

Le formulaire est téléchargeable sur le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744.

En tant que LMNP relevant du régime « micro-BIC », vous n’êtes pas dans l’obligation de tenir de comptabilité en bonne et due forme, et vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour frais et serez donc soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu sur une partie de vos revenus locatif.

L’abattement forfaitaire est de 50 % et vous n'êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Le taux d'imposition dépend alors de votre taux marginal d'imposition, c'est-à-dire du montant total de vos revenus.

Ce régime fiscal est donc intéressant si vos charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà, le régime réel est plus attractif.

Le régime réel

Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez dépasse 70 000 € (plafonds 2018 des micro-entreprises) ou 170 000 € pour les locations meublées saisonnières, vous relevez du régime réel.

Vous avez alors l’obligation de tenir une comptabilité en bonne et due forme selon les règles des BIC et vous pouvez donc notamment déduire de vos recettes toutes les charges et certaines dépenses liées au logement meublé en LMNP.

Il en existe deux catégories :

• Les charges calculées :
  • intérêts sur l’emprunt immobilier
  • frais d'acquisition (droits d'enregistrement)
  • taxe foncière
  • assurances logement
  • travaux de réparation et/ou remplacement
  • charges de copropriétés
  • consommations du locataire (si les contrats restent à votre nom)
  • dépenses d’entretien comme le nettoyage, l’entretien des espaces verts… 
• Les dépenses réelles :
  • L’amortissement du bien et du mobilier : il faut alors déduire tous les ans la perte de valeur estimée du logement (elle doit rester constante)
  • les provisions de charges.

Comptablement, l'amortissement correspond en principe à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année. Mais, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l'amortissement est limitée. La quote-part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …).

LMNP, les autres taxes et cotisations obligatoires :

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, ces revenus seront également taxés à 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements sociaux). Ces prélèvements apparaissent sur votre avis d'impôt sur le revenu.

En étant LMNP et selon votre situation (lieu et utilisation personnelle du bien loué), vous pouvez également être redevable de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE), de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et / ou de la TVA.

Vous devez consulter le service des impôts des entreprises (SIE) du lieu où se situe le logement loué pour savoir si vous aurez ou non à régler ces impôts.

LMNP cas particuliers d’exonération d'impôt sur les loyers :

En LMNP, vous pouvez être exonéré d'impôt sur les revenus de la location si vous louez ou sous-louez une partie de votre habitation principale, dans les cas suivants :

• Les pièces sont louées comme chambres d'hôte à des personnes n'y élisant pas domicile et vos recettes de la location ne dépassent pas 760 € par an, sans prendre e’n compte les prestations annexes qui pourraient s'ajouter (petit déjeuner, entretien, téléphone, etc.).
• Les pièces louées constituent pour le locataire (ou sous-locataire) en meublé sa résidence principale ou temporaire (s’il est saisonnier) et le prix de location est fixé dans des limites raisonnables.

La notion de loyer raisonnable est fixée chaque année par l'administration fiscale, pour en savoir plus, vous pouvez consulter le site : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744. 

LMNP comment bénéficier de la réduction « Censi-Bouvard » ?

Le dispositif de la Loi Censi-Bouvard vous permet une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de logements locatifs dans des résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, dans la limite de 300 000 €. Cette réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 vous permet également de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier SOUS CERTAINES CONDITIONS.

Pour en savoir plus sur le dispositif Censi-Bouvard :

• Tout savoir sur la Loi Censi-Bouvard 

Références :

Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé (voir le texte)

Code général des impôts, CGI, Article 35 bis (voir le texte)

Code général des impôts - Article 199 sexvicies (voir le texte)

LOI n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finances pour 2018 - Article 12 (voir le texte)

Détails

Publié le : 9 Janvier 2012

Le dispositif de la Loi Censi-Bouvard vous permet une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de logements locatifs dans des résidences de services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, dans la limite de 300 000 €. Cette réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur les neuf ans. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse le montant à payer, celui-ci est reportable 6 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 vous permet également de récupérer la TVA sur votre acquisition : vous récupérez 20% sur le prix de votre bien immobilier SOUS CERTAINES CONDITIONS. 

Sous quelles conditions ?

Le dispositif Censi-Bouvard 2018 est réservé aux contribuables Français qui réalisent des investissements locatifs meublés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2018.

L'activité de de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ne doit pas être exercée à titre professionnel. Les recettes locatives doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus globaux de l'investisseur.

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, vous devez mettre le bien en location dans les douze mois suivants sa livraison, le logement doit être loué meublé et avec un bail commercial à l'exploitant de la résidence pour une durée minimale de neuf ans.

Il n'y a pas de zonage ni de plafond de ressources du locataire et de plafond de loyer en loi Censi-Bouvard 2018 et il est possible d’acquérir plusieurs logements par an (dans la limite des 300 000 € HT).

Forme d’investissements possibles :

• achat d’un logement neuf ;
• achat d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation.

Affectation du logement ; il doit se situer dans l'une des structures suivantes :

• résidences avec services agrées de type établissement social, médico-social ou qui délivre des soins de longue durée pour les personnes âgées ou adultes handicapées ;
• résidences d'accueil et de soins agrées ;
• résidences avec services pour étudiants ;
• résidences de tourisme classées. Les logements situés dans une résidence de tourisme classée peuvent être occupés par leur propriétaire dans la limite d’une durée de huit semaines par an.

Comment récupérer la TVA en loi Censi Bouvard ?

Pour récupérer la TVA sur votre investissement, vous devez remplir les conditions suivantes :

• 3 services sur 4 sont assurés dans la résidence parmi lesquels le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception de la clientèle
• l'investisseur adopte le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Les démarches à accomplir pour récupérer la TVA sont les suivantes :

Pour pouvoir récupérer la TVA de votre logement acquis, vous devez faire la demande auprès du centre des impôts en adressant un courrier précisant les informations suivantes :

• informations sur l'acquisition d'un logement donné en location meublée, avec des loyers pouvant être assujettis à la TVA (avec mention de l'adresse de la résidence, des détails du logement, le prix d'acquisition, les informations sur l'exploitant...) 
• le choix du paiement de la TVA au régime simplifié
• l'option pour le régime réel simplifié d'imposition en matière de BIC (déclaration des loyers)

S'agissant de la récupération du montant de la TVA, celle-ci intervient en général dans les 3 à 6 mois suivant la mise en exploitation de la résidence.

Références :

Code général des impôts - Article 199 sexvicies (voir le texte)