- Détails
Délai réduit à 1 mois
- Le locataire est muté professionnellement (mutation professionnelle) : cette mutation peut-être de son fait.
- Le locataire subit une perte d'emploi : cela ne doit pas être du fait du locataire. Par exemple, les licenciement et rupture conventionnelle sont pris en compte contrairement aux démission et départ en retraite qui ne le sont pas.
- Le locataire retrouve un emploi à la suite d’une perte d’emploi
- Le locataire trouve un premier emploi
- Le locataire perçoit le RSA
- Le locataire est âgé de plus de 60 ans et son état de santé nécessite de déménager rapidement.
Délai réduit à néant (immédiat)
- Le locataire est décédé
- Détails
La fiscalité d'un bien en location est assez large, des frais de notaire à l'achat de votre bien en passant par la taxe foncière, les impôts sur les revenus locatifs ou bien encore les impôts sur la plus-value en cas de revente, nombreux sont les éléments à intégrer.
- Détails
Lorsque vous louez un logement, plusieurs régimes fiscaux peuvent être applicables pour déclarer vos revenus.
- Pour les locations meublées : régime BIC (micro-entreprise) ou régime réel
- Pour les locations vides (non meublées) : le régime micro-foncier ou régime réel
Selon le type de logement, les revenus que votre foyer fiscal en perçoit ou vos avantages fiscaux, vous aurez donc un régime à choisir pour effectuer votre déclaration sur le revenu.
Tableau comparatif des régimes d'imposition
|
Destination |
Meublé |
Plafond annuel |
Abattement forfaitaire |
Imprimés fiscaux |
Régime |
|---|---|---|---|---|---|
| Logements vides, boxes, garages, locaux industriels, commerciaux, étudiants non meublés | Non | 15 000 € (2024) | 30 % | Cerfa n°10330 = formulaire n°2042 |
Micro-foncier |
| Locations vides, boxes, garages, locaux industriels, commerciaux, étudiants non meublés | Non | Charges |
Cerfa n°10334 = formulaire n°2044 ou Cerfa n°10335 = formulaire n°2044 Special |
Réel |
|
| Logements meublés | Oui | 77 700 € (2024) | 50 % | Cerfa n°11222 = formulaire n°2042-C-PRO |
Micro-entreprise (BIC) |
| Logements meublés | Oui | Charges |
Cerfa n°11085 = formulaire n°2031-SD ou Cerfa n°11222 = formulaire n°2042-C-PRO |
Réel | |
| Logements saisonniers, chambres d'hôtes | Oui | 188 700 € (2024) | 71% | Cerfa n°11222 = formulaire n°2042-C-PRO |
Micro-entreprise (BIC) |
| Logements saisonniers, chambres d'hôtes | Oui | Charges |
Cerfa n°11085 = formulaire n°2031-SD ou Cerfa n°11222 = formulaire n°2042-C-PRO |
Réel |
Bien sûr, si vous êtes en dessous des paliers des régimes micro-fonciers ou micro-entreprise, ceux-ci ne sont pas les choix à faire par défaut. Il vous faut vérifier les déductions que vous pouvez avoir (mesures spécifiques, déduction des intérêts d'emprunts,...) ainsi que les charges prévisionnels de votre bien.
Il est possible de passer d'un régime forfaitaire vers un régime réel (et vice versa) si vous répondez aux critères. Ce changement se fait avec un engagement de 2 ans.
Les prélèvements sociaux
En plus de l'impôt sur le revenu, vous êtes soumis aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contributions sociales) au taux de 17,2% (en 2024) sur les bénéfices que vous avez réalisés (après déduction des abattements ou charges réelles).
Pour en savoir plus :
Vous pouvez consulter le site : location non meublée https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1991 et location meublée : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32744.
Vos questions
Est-il possible de cumuler le Micro-foncier et le Micro-entreprise (BIC) ?
Oui, il est tout à fait possible de cumuler les deux. Ces statuts sont différents et permettent de déclarer des revenus de catégories différentes. Vous pouvez donc déclarer jusqu'à 15 000€ de revenus de logements loués vides et 77 700€ de revenus de logements meublés
Est-il possible de cumuler un régime forfaitaire et le régime réel ?
Non, il n'est pas possible de déclarer les revenus d'une même source (ex : logements vides) avec deux mode d'imposition. L'ensemble de vos revenus de locations vides forment un revenu total (en additionnant ceux des SCI dont vous êtes actionnaire qui aurait ce type de revenu) qui ne doit pas dépasser le seuil de 15 000€. Même raisonnement pour les locations meublées.
- Détails
Présentation Calculer la révision de votre loyer Historique de l'indice de référence
L'indice de référence des loyers commerciaux est défini trimestriellement et a pour objectif de limiter la révision des loyers des baux commerciaux.
Il est publié chaque trimestre par l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Vous pouvez retrouver l'historique de l'indice ILC.
L'utilisation de l'indice de référence sur lequel est indexé le bail dépend du type d'activité réalisée dans les locaux loués.
L'indice des loyers commerciaux (ILC) qui concerne uniquement les locataires commerçants inscrits au Registre du Commerce et des Société (RCS) et les locataires ayant une activité artisanale enregistrée au Répertoire des Métiers (RM). Cet indice est définit en fonction de la somme pondérée d'indices représentatifs de l'évolution des prix à la consommation, de celle des prix de la construction neuve et de celle du chiffre d'affaires du commerce de détail.
A noter qu'il se substitue à l'indice de référence des loyers du coût de la construction institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 (voir le texte), conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (voir le texte), les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Références :
Décret n° 2008-1139 du 4 novembre 2008 relatif à l'indice national trimestriel des loyers commerciaux. (voir le texte)
Les indices de références :
- Détails
Présentation Calculer la révision de votre loyer Historique de l'indice de référence
L'indice de référence des loyers des activités tertiaires est défini trimestriellement et a pour objectif de limiter la révision des loyers des baux professionnels.
Il est publié chaque trimestre par l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Vous pouvez retrouver l'historique de l'indice ILAT.
L'utilisation de l'indice de référence sur lequel est indexé le bail dépend du type d'activité réalisée dans les locaux loués.
L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui concerne les activités libérales et tertiaires (cabinets médicaux ou d'architecte, par exemple), la location de bureaux (pour des activités ni commerciales, ni artisanales) ou les entrepôts logistiques. Cet indice est définit en fonction de la somme pondérée d'indices représentatifs du niveau des prix à la consommation, de celui des prix de la construction neuve et de celui du produit intérieur brut en valeur.
A noter qu'il se substitue à l'indice de référence des loyers du coût de la construction institué par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 (voir le texte), conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (voir le texte), les présentes dispositions sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.
Références :
Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires. (voir le texte)
Les indices de références :
- Détails
Présentation Calculer la révision de votre loyer Historique de l'indice de référence
L'indice de référence du coût de la construction est défini et publié chaque trimestre par l'institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Vous pouvez retrouver l'historique de l'indice ICC.
L'indice du coût de la construction (ICC) a été crée en 1953. Malgré son nom, l'ICC mesure l'évolution du prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d'habitation non communautaire en France métropolitaine (entre 1953 et 1956 il a réellement mesuré l'évolution des coûts, et son nom a perduré).
Avant 2006, cet indice servait aussi à la révision des baux résidentiels, désormais seul l'indice de référence des loyers (IRL) est utilisé, définit par l'article 35 de la loi 2005-841 du 26 juillet 2005 (voir le texte).
À partir du 1er septembre 2014, l'indice du coût de la construction (ICC) ne fait plus partie des indices proposés comme indice de référence pour un bail commercial ou professionnel. Selon l'activité concernée, l'ILC ou l'ILAT pourront servir de référence pour la révision ou la conclusion des baux commerciaux, conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 (voir le texte).
Aujourd'hui, l'ICC est uniquement utilisé pour la révision des baux commerciaux et professionnels signés avant le 1er septembre 2014 et il sert également d'indicateur mesurant l'évolution des prix des matériaux de construction.
Références :
Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 relatif à l'indice des loyers des activités tertiaires. (voir le texte)
Les indices de références :
- Détails
Dans le cadre du contrat de location, le propriétaire (bailleur) doit payer les charges, soit auprès de la copropriété, soit directement aux créanciers s'il n'y a pas de copropriété.
La répercussion des charges sur le locataire se fait dans la majorité des cas sous forme de provision sur charges (= avance sur charges) et est ensuite régularisée en fonction de ce que le propriétaire a réellement payé (pour plus d'informations, voir notre rubrique régularisation de charges).
Modes de paiement des charges
Les charges peuvent être facturées au locataire sous plusieurs formes
- Provision sur charges ou avance sur charges : elles doivent être régularisées au moins une fois par année sur justificatif du bailleur
- Charges forfaitaires : le montant est défini à la signature et ne peut être ajusté dans les deux sens
- Loyer tout compris : les charges n'apparaissent pas
Quelles charges sont concernées ?
Les charges à imputer au locataire sont les charges récupérables, vous pouvez consulter la liste des charges récupérables.
- Détails
Tout d'abord, il est important de noter que la régularisation des charges ne concerne que les charges pour lesquelles il y a eu provision ou avance (vérifier votre contrat de location).
Une régularisation de charges peut être faite dans les deux sens :
- paiement du locataire au bailleur pour des charges supérieures aux provisions
- paiement du bailleur au locataire pour des charges inférieures aux provisions
Quand ?
La régularisation de charges doit se faire au minimum une fois par an. Il est souvent difficile de le faire plus fréquemment, notamment en raison de la dépendance des calculs établis par la copropriété qui dans la majorité des cas sont réalisés une fois par année.
Comment ?
Il vous suffit de faire la différence entre :
- l'ensemble des provisions sur charges perçues de votre locataire
- l'ensemble des charges forfaitaires que vous avez payées (pour plus d'informations sur le charges concernées, voir charges locatives).
Quels justificatifs ?
Le bailleur doit fournir au locataire le décompte des charges avant la régularisation :
- le décompte par nature des charges,
- les quantités consommées pour l'eau et l'énergie,
- les règles de répartition des charges entre les locataires pour les immeubles collectifs.
Les justificatifs (factures, contrats de fournitures) doivent être fournis au locataire par le bailleur sur simple demande dans un délai d'un mois suivant l'envoi du décompte des charges.
Vous pouvez également joindre une lettre explicative à votre locataire.
Téléchargez le modèle de lettre régularisation des charges.
Rattrapage de régularisation
Il est possible de rattraper une régularisation de charges :
- jusqu'à 3 ans par le bailleur (si le locataire lui doit de l'argent) ou par le locataire (si le bailleur doit lui rembourser de l'argent), conditions applicables depuis la Loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 - Article 7-1 (voir le texte)
; avant cette date, le délai applicable est de 5 années.
- Détails
L'impayé de loyer est une situation difficile pour le bailleur et le locataire, il est donc important que les deux parties réagissent rapidement afin de ne pas aggraver la situation.
Recours préalable du propriétaire
Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le bailleur doit s'adresser :
- à son assureur, s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer,
- à Action Logement, s'il a souscrit la garantie Visale,
- à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une,
- à la Caisse d'Allocations Familiales (CAF), si le locataire perçoit des aides aux logements, auquel cas le bailleur peut demander que ces aides lui soientt versées directement (en tiers payant).
Résiliation du bail
Le bail peut contenir une clause résolutoire indiquant que le bail sera résilié automatiquement si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges aux échéances convenues.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire par acte d'Huissier, devant le Tribunal d'Instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Résiliation par une clause résolutoire
Envoi d'un commandement de payer
Avant la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur doit envoyer au locataire un commandement de payer par acte d'Huissier.
Délais de paiement
Le locataire dispose d'un délai de 2 mois pour régulariser sa situation en payant ce qui est dû. Il peut, durant ce délai, demander des délais de paiement en saisissant le Tribunal d'Instance de son domicile.
Il peut aussi demander ponctuellement une aide financière à un fond de solidarité pour le logement (FSL). Si une caution du locataire est engagée auprès du bailleur, l'Huissier lui signifie également un commandement de payer.
En cas d'absence de paiement après le délai de 2 mois
À l'issue du délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge), le bailleur doit saisir le Tribunal d'Instance pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion, cette procédure peut-être faite en référé, c'est-à-dire de demander au juge d'adopter rapidement des mesures provisoires dans l'attente du procès qui réglera le litige.
A savoir que lors de cette saisie auprès du Tribunal d'Instance, le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire pouvant régler sa dette locative et durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire paye sa dette dans le délai, il peut rester dans le logement.
Assignation du locataire en justice
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le bailleur doit directement assigner le locataire par acte d'Huissier, devant le Tribunal d'Instance, pour demander la résiliation du bail et son expulsion.
Avant d'assigner le locataire en justice, le bailleur peut adresser au locataire une mise en demeure de respecter ses engagements (ceci n'étant pas une obligation).
Décision du juge
C'est le Tribunal d'Instance qui juge si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Au vu de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que sa situation lui permet de régler sa dette. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le bailleur doit envoyer au locataire un commandement de quitter les lieux établi par l'Huissier. Le locataire dispose alors de 2 mois à compter de la réception de cet acte pour quitter le logement.
Délais pour quitter le logement
Le locataire a dès lors la faculté de saisir le Tribunal de Grande Instance pour obtenir un délai supplémentaire pour quitter le logement.
Intervention d'un huissier
La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un Huissier. L'Huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas une obligation, et doit se présenter au logement pendant les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.
Attention : depuis le 27 mars 2014 (loi Alur), le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat (expulsion illégale) est passible de 3 ans de prison et de 30 000 € d'amende.
Cas de figure selon la présence ou non du locataire
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter le jour de l'expulsion :
- le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'Huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles en indiquant les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
- le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'Huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
- le locataire est absent le jour de l'expulsion : l'Huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.
Il est interdit au bailleur de prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un Huissier, de faire changer la serrure et de toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
Expulsion interdite durant la trêve hivernale
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période dite de "trêve hivernale" du 1er novembre au 31 mars, sauf si l'expulsion est engagée à l'encontre : d'un locataire qui loue un logement dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril ou d'un locataire dont l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant à ses besoins familiaux.
A savoir également qu'un squatteur, sauf décision du juge, ne peut pas être expulsé pendant la trêve hivernale.
Cependant, cette trêve hivernale n'empêche pas le bailleur d'engager des poursuites visant à ouvrir une procédure d'expulsion. L'expulsion sera alors effective dès la fin de la trêve.
- Détails
Le bailleur choisit généralement son locataire en fonction de ses conditions de ressources.
La loi impose une liste de documents fixée par décret, à l’exclusion de tout autre, sous peine de sanction. Cette liste exhaustive de justificatifs à fournir, par le locataire ou par sa caution, est valable pour la location nue et la location meublée à usage de résidence principale du locataire.
Cette obligation doit être respectée par les propriétaires bailleurs qui louent de particulier à particulier mais aussi pour ceux qui utilisent les services d'un intermédiaire (exemple : agence immobilière).
Liste des pièces justificatives pour le locataire :
Une pièce d'identité en cours de validité, parmi les documents suivants :
- Carte nationale d'identité française ou étrangère ;
- Passeport français ou étranger ;
- Permis de conduire français ou étranger ;
- Document justifiant du droit au séjour du candidat étranger à la location, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.
Un seul justificatif de domicile, parmi les documents suivants :
- Les 3 dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ;
- Attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l'article L. 264-2 du code de l'action sociale et des familles ;
- Attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ;
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles, parmi les documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;
- L'extrait K-Bis d'immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale ;
- L'extrait original d'immatriculation au Registre des Métiers de moins de 3 mois pour un artisan ;
- La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
- Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels ;
- Carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.
D'un ou plusieurs documents attestant des ressources, parmi les documents suivants :
- Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition ;
- 3 derniers bulletins de salaires ;
- Justificatif de versement des indemnités de stage ;
- Les 2 derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
- Attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ;
- Avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers ;
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Liste des pièces justificatives pour la caution ou les cautions du locataire :
Si la caution est une personne physique, une pièce d'identité en cours de validité, parmi les documents suivants :
- Carte nationale d'identité française ou étrangère ;
- Passeport français ou étranger ;
- Permis de conduire français ou étranger ;
Si la caution est une personne morale, deux justificatifs :
- Extrait K-Bis de moins de 3 mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne ;
- Justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K-Bis ou les statuts.
Un seul justificatif de domicile, parmi les documents suivants :
- Dernière quittance de loyer ;
- Facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois ;
- Attestation d'assurance logement de moins de 3 mois ;
- Dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.
Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles, parmi les documents suivants :
- Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;
- L'extrait K-Bis d'immatriculation au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale ;
- L'extrait original d'immatriculation au Registre des Métiers de moins de 3 mois pour un artisan ;
- La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
- La copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
- Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.
D'un ou plusieurs documents attestant des ressources, parmi les documents suivants :
- Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition ;
- Les 3 derniers bulletins de salaires ;
- Les 2 derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées ;
- Justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
- Titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
- Justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.
Références :
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution (voir le texte)